Eine schöne Wohnung in einem neuen Wohnhochhaus in Phnom Penh. Große Panoramafenster, ein Pool auf dem Dach, moderne Einrichtung und ein attraktiver Preis.

Der Immobilienmakler zeigt Ihnen die Präsentation, schwärmt von der Lage und erklärt, warum Immobilien in Kambodscha eine ausgezeichnete Investition seien.

Sie kaufen die Wohnung in der Hoffnung, sie einige Jahre später mit Gewinn wieder zu verkaufen.

Doch dann ändern sich Ihre Pläne. Sie beschließen, die Wohnung zum Verkauf anzubieten.

Die Anzeige ist online. Die Fotos sehen gut aus. Der Preis erscheint angemessen.

Nur findet sich kein Käufer.

Oder es melden sich Interessenten, die deutlich weniger bieten, als Sie ursprünglich bezahlt haben.

Währenddessen verkauft der Bauträger weiterhin Wohnungen im selben Gebäude – teilweise mit Rabatten oder flexiblen Zahlungsplänen. Und in der Nachbarschaft entstehen neue Wohnprojekte.

Da stellt sich eine unangenehme Frage:

Warum war es so einfach, die Wohnung zu kaufen, aber so schwierig, sie wieder loszuwerden?

Ein attraktiver Kaufpreis, versprochene Mieteinnahmen und selbst eine rechnerische Wertsteigerung bedeuten noch lange nicht, dass sich eine Immobilie problemlos weiterverkaufen lässt.

Eine Eigenschaft spielt dabei eine entscheidende Rolle, wird in Hochglanzprospekten aber deutlich seltener erwähnt als Dachpools und Panoramablicke.

Die Liquidität einer Immobilie: Wie gut lässt sich innerhalb einer angemessenen Zeit ein echter Käufer finden – zu einem Preis, den der Markt tatsächlich akzeptiert?

In diesem Artikel erklären wir, warum eine Wohnung zu schwer verfügbarem Kapital werden kann, welche Fehler Käufer häufig machen und wie Sie die Chancen auf einen späteren Verkauf einschätzen können – bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Warum ist es in Kambodscha so einfach, eine Wohnung zu kaufen, aber manchmal so schwer, sie zu verkaufen?

Wenn Sie eine Wohnung in einem neuen Wohnkomplex in Phnom Penh kaufen, macht der Bauträger Ihnen die Entscheidung möglichst leicht.

Ansprechende Showrooms, professionelle Fotos, Sonderaktionen, Ratenzahlung, bei manchen Anbietern sogar die Möglichkeit, mit Kryptowährungen zu bezahlen, und Präsentationen der zukünftigen Infrastruktur.

Manchmal reicht bereits eine relativ kleine Anzahlung, um die gewünschte Wohnung zu reservieren.

Doch einige Jahre später sieht die Situation anders aus.

Jetzt sind Sie der Verkäufer.

Sie haben weder das Marketingbudget des Bauträgers noch ein eigenes Verkaufsteam. Und Sie können Interessenten auch nicht gleich Dutzende Wohnungen zur Auswahl anbieten.

Dafür haben Sie Konkurrenz: andere Eigentümer, die ebenfalls verkaufen möchten, und Bauträger, die weiterhin neue Wohnungen auf den Markt bringen.

Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis

Angenommen, Sie haben Ihre Wohnung für 80.000 US-Dollar gekauft.

Drei Jahre später werden ähnliche Wohnungen im selben Gebäude für 95.000 bis 100.000 US-Dollar angeboten.

Es sieht so aus, als wäre Ihre Investition im Wert gestiegen.

Doch dabei gibt es einen Haken:

Der Preis in einer Anzeige zeigt, was der Verkäufer haben möchte – nicht, was ein Käufer tatsächlich bezahlt.

Wenn eine Immobilie monatelang angeboten wird, ohne einen Käufer zu finden, ist der ausgeschriebene Preis noch kein Beleg für ihren Marktwert.

Vielleicht müssen Sie auf 85.000 US-Dollar heruntergehen. Wenn Sie dringend Geld benötigen, möglicherweise sogar noch weiter.

Die Zahlen dienen nur als Beispiel und beschreiben keine nachgewiesenen Verkaufspreise eines bestimmten Wohnkomplexes.

Ihre gebrauchte Wohnung konkurriert mit Neubauwohnungen

Stellen Sie sich einen Interessenten vor, der zwischen zwei Angeboten wählen kann.

Das erste ist Ihre Wohnung, die Sie vor drei Jahren gekauft haben. Sie möchten dafür 95.000 US-Dollar.

Das zweite Angebot stammt direkt vom Bauträger. Die Wohnung ist vergleichbar und kostet möglicherweise ähnlich viel. Dafür gibt es aber Ratenzahlung, ein Möbelpaket oder einen Rabatt.

Als privater Verkäufer können Sie solche Extras vielleicht nicht anbieten.

So kann selbst eine gute Wohnung gegenüber einem Neubauangebot ins Hintertreffen geraten.

Ein schöner Prospekt sagt nichts über die Verkaufbarkeit aus

Ein großer Pool, ein Fitnessstudio, eine moderne Lobby und ein schöner Blick auf die Stadt können eine Immobilie attraktiver machen.

Sie beantworten aber nicht die drei entscheidenden Fragen:

• Wie viele Menschen suchen tatsächlich nach solchen Wohnungen?

• Wie viele vergleichbare Objekte stehen gleichzeitig zum Verkauf?

• Zu welchen Preisen werden in dieser Gegend wirklich Kaufverträge abgeschlossen?

Deshalb sollten Sie vor dem Kauf nicht nur die Wohnung selbst bewerten, sondern auch ihre Chancen auf einen späteren Verkauf.

Der entscheidende Unterschied: Beim Kauf sind Sie Kunde des Bauträgers. Irgendwann stehen Sie möglicherweise auf demselben Markt als Verkäufer – unter völlig anderen Bedingungen.

Gute Mieteinnahmen garantieren keinen erfolgreichen Wiederverkauf

„Kaufen Sie eine Wohnung und verdienen Sie 8–10 % im Jahr.“

Solche Zahlen klingen in Immobilienanzeigen verlockend. Besonders dann, wenn daneben ein Dachpool, ein spektakulärer Blick über Phnom Penh und ein geschmackvoll eingerichtetes Wohnzimmer zu sehen sind.

Aber hier darf man zwei Dinge nicht verwechseln:

Die Einnahmen aus der Vermietung und den Preis, zu dem Sie die Wohnung später verkaufen können.

Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung in Phnom Penh für 80.000 US-Dollar.

Der Makler rechnet Ihnen vor, dass sich damit monatlich 600 US-Dollar Miete erzielen lassen.

Auf dem Papier sieht das gut aus:

• 600 US-Dollar – erwartete Monatsmiete.

• 7.200 US-Dollar – jährliche Mieteinnahmen bei durchgehender Vermietung.

• 9 % – Bruttomietrendite bezogen auf den Kaufpreis.

Doch das ist noch lange kein Nettogewinn.

Von den Einnahmen müssen möglicherweise Hausverwaltungsgebühren, Vermittlungsprovisionen, Kosten für die Immobilienverwaltung, Reparaturen, neue Möbel, Steuern und weitere Ausgaben abgezogen werden.

Außerdem ist die Wohnung nicht unbedingt das ganze Jahr vermietet.

Steht sie zwischen zwei Mietern zwei Monate leer, sinken die jährlichen Mieteinnahmen auf 6.000 US-Dollar – noch bevor die Kosten berücksichtigt werden.

„Garantierte Mieteinnahmen“: Wer garantiert eigentlich was?

Manche Bauträger oder Verwaltungsgesellschaften werben mit festen Mieteinnahmen.

Bevor Sie sich darauf verlassen, sollten Sie klären:

• Wer ist vertraglich verpflichtet, die Zahlungen zu leisten?

• Wie lange läuft das Garantieprogramm?

• Unter welchen Bedingungen können Zahlungen ausgesetzt werden?

• Welche Kosten werden vom versprochenen Ertrag abgezogen?

• Was geschieht, wenn das Unternehmen hinter der Garantie finanzielle Schwierigkeiten bekommt?

Selbst eine vertraglich vereinbarte Mietgarantie bedeutet nicht, dass Ihnen einige Jahre später jemand die Wohnung zu einem höheren Preis abkauft.

Mietrendite und Liquidität sind zwei unterschiedliche Kennzahlen. Beide müssen stimmen.

Was bedeutet das für Käufer?

Vor dem Kauf sollten Sie zwei getrennte Rechnungen aufstellen.

Erstens: die Vermietung. Wie viel Geld bringt die Wohnung nach Abzug aller Kosten und möglicher Leerstandszeiten tatsächlich ein?

Zweitens: der Wiederverkauf. Wie viel Geld könnten Sie bei einem späteren Verkauf erhalten, wenn Sie den Marktpreis, die Nebenkosten und die Wartezeit auf einen Käufer berücksichtigen?

Sieht die Mietrendite attraktiv aus, gibt es aber kaum belastbare Informationen zum Wiederverkaufswert, fehlt ein wichtiger Teil der Investitionsrechnung.

Das Fazit: Versprochene 8–10 % Jahresrendite beantworten nicht die Frage, ob Sie Ihre ursprünglich investierten 80.000 US-Dollar beim Verkauf zurückbekommen.

Immobilien-Liquiditätscheck: 12 Fragen, die Sie vor dem Kauf klären sollten

1. Welche Eigentumsrechte kaufen Sie eigentlich?

Prüfen Sie zuerst nicht den Pool, den Ausblick oder den Preis.

Klären Sie zunächst, was Ihnen laut den Unterlagen tatsächlich gehören wird.

Für ausländische Käufer ist das in Kambodscha besonders wichtig.

Eine Wohnung mit einem ordnungsgemäß registrierten, eigenständigen Eigentumstitel (Strata Title) zu kaufen, ist etwas anderes, als lediglich einen Vertrag mit einem Bauträger zu unterschreiben, während die Registrierung des einzelnen Wohnungstitels noch aussteht.

Daneben gibt es weitere vertragliche Konstruktionen, die nicht automatisch einem eingetragenen Eigentumsrecht gleichzusetzen sind.

Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes klären:

• Gibt es bereits einen separaten, registrierten Eigentumstitel für die Wohnung?

• Falls nicht: Auf welcher rechtlichen Grundlage kaufen Sie und wann soll der Titel ausgestellt werden?

• Wer ist aktuell der rechtmäßige Inhaber der Eigentumsrechte?

• Gibt es eingetragene Belastungen oder Einschränkungen?

• Können Sie die Wohnung später an einen anderen Käufer übertragen, und wie läuft das ab?

• Darf ein ausländischer Käufer diese konkrete Wohnung nach den geltenden Regeln erwerben?

Diese Unterlagen sollten Sie anfordern: Eigentumsnachweise, Vertragsentwurf, Registrierungsinformationen und eine schriftliche Beschreibung des späteren Weiterverkaufs.

Warnsignal: Sie sollen zuerst zahlen, während man Ihnen verspricht, sich später um die Dokumente zu kümmern.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Selbst eine attraktive Wohnung lässt sich nur schwer verkaufen, wenn der nächste Käufer die Eigentumsverhältnisse und das Übertragungsverfahren nicht nachvollziehen kann.

2. Wie viele Wohnungen stehen im selben Gebäude bereits zum Verkauf?

Warum sollte sich ein Käufer ausgerechnet für Ihre Wohnung entscheiden?

Prüfen Sie vor dem Kauf, wie viele vergleichbare Wohnungen im selben Wohnkomplex angeboten werden.

Achten Sie auf Wohnfläche, Etage, Aussicht, Zustand, Möblierung und Preis pro Quadratmeter.

Vergleichen Sie dabei die Angebote des Bauträgers mit denen privater Eigentümer.

Und Vorsicht bei doppelten Anzeigen: Dieselbe Wohnung kann von mehreren Maklern angeboten werden. Zehn Inserate bedeuten also nicht zwangsläufig zehn verschiedene Wohnungen.

Das sollten Sie prüfen: aktuelle Inserate, tatsächlich unterschiedliche Wohnungen, Veröffentlichungsdauer und die Bandbreite der Angebotspreise.

Warnsignal: Im Gebäude stehen viele vergleichbare Wohnungen zum Verkauf, aber der Verkäufer begründet die angeblich hohe Liquidität ausschließlich mit der Beliebtheit des Projekts.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Je größer die direkte Konkurrenz, desto schwerer wird es, ohne Preisnachlass oder zusätzliche Vorteile aufzufallen.

3. Zu welchen Preisen werden Wohnungen wirklich verkauft?

Das ist vielleicht eine der wichtigsten Prüfungen überhaupt.

Stellen Sie sich vor, ein Makler zeigt Ihnen eine Wohnung für 90.000 US-Dollar.

Um zu beweisen, dass der Preis günstig ist, öffnet er einige Immobilienanzeigen. Ähnliche Wohnungen werden für 95.000 und 100.000 US-Dollar angeboten.

Ihre Wohnung wirkt plötzlich wie ein Schnäppchen.

Doch es gibt ein Problem.

Ein Angebotspreis zeigt, was sich der Verkäufer erhofft – nicht, zu welchem Preis tatsächlich verkauft wurde.

Eine Wohnung kann monatelang für 100.000 US-Dollar inseriert sein und am Ende für 80.000 US-Dollar verkauft werden. Vielleicht findet sich auch überhaupt kein Käufer.

Deshalb sind abgeschlossene Verkäufe aussagekräftiger als Inserate.

In Kambodscha sind verlässliche Transaktionsdaten nicht immer öffentlich und bequem zugänglich. Fehlen solche Informationen, sollte diese Unsicherheit offen benannt werden, statt optimistische Annahmen als Fakten darzustellen.

Gibt es im betreffenden Gebäude zu wenige nachweisbare Verkäufe, sollten vergleichbare Wohnanlagen in der Nähe einbezogen werden.

Das sollten Sie prüfen: verfügbare Informationen über tatsächlich abgeschlossene Verkäufe der vergangenen 6–12 Monate, die Eigenschaften der verkauften Wohnungen und Unterschiede zwischen Angebots- und Verkaufspreisen.

Warnsignal: Der Verkäufer verspricht eine sichere Wertsteigerung, kann aber keine nachvollziehbaren Beispiele vergleichbarer Wiederverkäufe nennen.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Reale Transaktionen zeigen wesentlich besser als Anzeigen, welchen Preis Käufer tatsächlich akzeptieren.

4. Wird der Bauträger später zu Ihrem größten Konkurrenten?

Warum sollte jemand Ihre Wohnung für 95.000 US-Dollar kaufen, wenn der Bauträger eine vergleichbare günstiger und mit besseren Zahlungsbedingungen anbietet?

Das ist eine der weniger offensichtlichen Gefahren beim Kauf einer Neubauwohnung.

Beim Erwerb erklärt Ihnen das Verkaufsteam, wie viel Potenzial das Projekt hat und warum die Preise künftig steigen sollen.

Wenn der Bauträger aber Jahre später noch zahlreiche unverkaufte Wohnungen besitzt, konkurriert Ihr Eigentum direkt mit neuen Angeboten desselben Unternehmens.

Und dabei geht es nicht nur um den Preis.

Bauträger können Ratenzahlung, Sonderangebote, möblierte Wohnungen oder zusätzliche Leistungen anbieten – Möglichkeiten, die einem privaten Verkäufer oft fehlen.

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Wie viele Wohnungen sind bereits verkauft und wie viele bietet der Bauträger noch an?

• Gibt es Rabatte, Ratenzahlung oder Sonderkonditionen für vergleichbare Wohnungen?

• Wie haben sich die tatsächlich erzielten Verkaufspreise seit Projektbeginn entwickelt?

• Welche benachbarten Wohnprojekte bieten ähnliche Immobilien an?

Warnsignal: Der Bauträger versucht, unverkaufte Wohnungen mit deutlichen Rabatten abzusetzen, während der Makler Ihnen eine sichere Wertsteigerung verspricht.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Beim Wiederverkauf konkurrieren Sie mit professionellen Anbietern, die potenziellen Käufern zusätzliche Anreize bieten können.

5. Wer wird Ihre Wohnung später kaufen?

Seien Sie besonders vorsichtig, wenn die angeblich hohe zukünftige Nachfrage allein damit begründet wird, dass „immer mehr Ausländer nach Kambodscha kommen“.

Selbst wenn das Interesse an dem Land wächst, entsteht dadurch nicht automatisch Nachfrage nach Ihrer konkreten Wohnung zum gewünschten Preis.

Überlegen Sie, wer später als Käufer infrage kommt.

Eine Familie aus Kambodscha? Ein ausländischer Angestellter in Phnom Penh? Jemand, der selbst dort wohnen möchte? Oder ein Investor auf der Suche nach Mieteinnahmen?

Diese Käufergruppen haben unterschiedliche Bedürfnisse und Budgets.

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Wer kauft in dieser Gegend tatsächlich Eigentumswohnungen?

• Welche Grundrisse und Preisklassen sind besonders gefragt?

• Gibt es abgeschlossene Verkäufe vergleichbarer Objekte?

• Wie groß ist die potenzielle Käufergruppe?

• Welche Alternativen haben diese Käufer mit demselben Budget?

Warnsignal: Der Makler sagt, ausländische Käufer würden die Wohnung „auf jeden Fall nehmen“, kann aber weder die Zielgruppe noch deren Interesse an genau diesem Objekt erklären.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Je kleiner der potenzielle Käuferkreis, desto größer das Risiko einer langen Verkaufsdauer oder notwendiger Preisnachlässe.

6. Ist diese Wohnung gut – oder nur der gesamte Wohnkomplex?

Zwei Wohnungen im selben Gebäude können beim Wiederverkauf völlig unterschiedlich attraktiv sein.

Eine hat einen praktischen Grundriss, viel Tageslicht und eine freie Aussicht.

Die andere besitzt eine winzige Küche, ungünstig geschnittene Zimmer und Fenster mit Blick auf die Wand des Nachbargebäudes.

Selbst bei identischer Wohnfläche kann sich die Nachfrage erheblich unterscheiden.

Achten Sie vor allem auf Nachteile, die sich auch mit einer Renovierung kaum beheben lassen.

Möbel können Sie austauschen. Wände neu streichen. Das Interieur modernisieren.

Aber die Etage lässt sich nicht ändern. Die Fenster können Sie nicht einfach versetzen. Und das Nachbargebäude bleibt ebenfalls stehen.

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Ist der Grundriss praktisch und wird die Fläche sinnvoll genutzt?

• Gibt es genügend Tageslicht?

• Hört man Aufzüge, technische Anlagen, Nachbarn oder starken Straßenverkehr?

• Ist die Aussicht durch andere Gebäude eingeschränkt?

• Könnten Bauarbeiten in der Umgebung die Wohnqualität verändern?

• Gibt es Eigenschaften, die den Kreis möglicher Käufer deutlich verkleinern?

Warnsignal: Ihnen werden nur der Showroom und computergenerierte Ansichten gezeigt, ohne dass Sie die tatsächliche Wohnung gründlich besichtigen können.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Beim Wiederverkauf vergleichen Käufer die realen Vor- und Nachteile Ihrer Wohnung mit anderen Angeboten.

Größere Nachteile lassen sich möglicherweise nur durch einen niedrigeren Preis ausgleichen.

Bevor Sie kaufen: Wohnen Sie eine Woche zur Probe im Gebäude

Es gibt einen einfachen Weg, viel mehr über eine Wohnanlage zu erfahren, als ein Makler oder Hochglanzprospekt Ihnen erzählen kann.

Probieren Sie aus, dort sieben Tage zu wohnen.

In vielen bereits bewohnten Condominiums in Phnom Penh werden Wohnungen auch kurzfristig vermietet – über Buchungsplattformen oder lokale Makler.

Wenn es in Ihrem Wunschgebäude entsprechende Angebote gibt, sollten Sie diese Möglichkeit nutzen.

Idealerweise mieten Sie eine Wohnung mit ähnlichem Grundriss, auf einer vergleichbaren Etage und in demselben Gebäudeteil, in dem Sie später kaufen möchten.

Innerhalb einer Woche werden Dinge sichtbar, die bei einer halbstündigen Besichtigung kaum auffallen:

• Lärm: Wie deutlich hört man die Nachbarn, die Aufzüge, den Verkehr oder Geschäfte in der Umgebung? Wie laut ist es am frühen Morgen und spätabends?

• Aufzüge und Gemeinschaftsbereiche: Wie lange warten Sie zu Stoßzeiten auf den Lift? Wie sauber sind Flure, Pool, Fitnessraum und Parkplätze?

• Wasser, Strom und Internet: Funktioniert alles zuverlässig? Wie geht das Gebäude mit Stromausfällen um?

• Tatsächliche Kosten: Was kostet der Strom? Welche Hausverwaltungsgebühren fallen an und welche Leistungen sind enthalten?

• Hausverwaltung: Wie schnell wird auf Beschwerden reagiert? Funktionieren Sicherheitsdienst, Rezeption und technischer Service?

• Nachbarn und Atmosphäre: Wohnen dort überwiegend Dauermieter oder kurzfristige Gäste? Wie angenehm ist das Zusammenleben?

• Alltag im Viertel: Wie schlimm ist der Verkehr zur Rushhour? Wo gibt es Einkaufsmöglichkeiten? Wie laut ist es abends und was passiert auf benachbarten Baustellen?

Testen Sie den Wohnkomplex tagsüber und abends, unter der Woche und am Wochenende.

Ein paar Hundert Dollar für einen Probeaufenthalt können wesentlich besser angelegt sein als Zehntausende Dollar für eine Wohnung, deren Nachteile Sie erst nach dem Kauf entdecken.

7. Was passiert mit dem Gebäude, nachdem der Bauträger die Wohnungen verkauft hat?

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Wer verwaltet das Gebäude und wie lange ist die Verwaltungsgesellschaft schon tätig?

• Wie hoch ist die monatliche Hausverwaltungsgebühr und welche Leistungen sind darin enthalten?

• Gibt es unbezahlte Gebühren anderer Eigentümer, die sich auf die Instandhaltung auswirken können?

• Wer bezahlt größere Reparaturen an Aufzügen, Fassade und gemeinschaftlichen Anlagen?

• Gibt es Rücklagen für umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen?

• In welchem Zustand sind Parkplätze, Flure, Pool, Sicherheitssysteme und technische Anlagen?

Ist das Gebäude bereits bewohnt, sprechen Sie mit den Bewohnern.

Fragen Sie, wie schnell Schäden behoben werden und ob überraschende Zusatzkosten auftreten.

Warnsignal: Gemeinschaftsbereiche verfallen sichtbar, aber die Hausverwaltung kann nicht erklären, wie notwendige Reparaturen bezahlt werden sollen.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Auch eine hervorragende Wohnung kann schwerer verkäuflich werden, wenn das Gebäude schlecht gepflegt ist und Käufer hohe Folgekosten erwarten.

8. Was kostet Sie die Wohnung, während Sie auf einen Käufer warten?

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Wie hoch ist die verpflichtende monatliche Hausverwaltungsgebühr?

• Welche Kosten fallen auch dann an, wenn niemand in der Wohnung wohnt?

• Gibt es zusätzliche Gebühren, Steuern oder andere regelmäßige Verpflichtungen?

• Was kostet ein Leerstand von 6, 12 oder 24 Monaten?

• Haben Sie genügend finanzielle Reserven, um auf einen passenden Käufer zu warten?

Warnsignal: Die Investitionsrechnung geht von einem nahezu sofortigen Verkauf aus und berücksichtigt keinerlei Kosten für die Wartezeit.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Je länger eine Wohnung unverkauft bleibt, desto mehr laufende Kosten können entstehen – und desto größer wird möglicherweise der Druck, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren.

9. Lässt sich diese Wohnung tatsächlich rentabel vermieten?

Angenommen, ein Makler behauptet, Sie könnten für die Wohnung 700 US-Dollar im Monat verlangen.

Vergleichen Sie zunächst die Angebote für ähnliche Wohnungen im selben Gebäude und in benachbarten Anlagen.

Wenn vergleichbare Wohnungen monatelang für 450 bis 500 US-Dollar angeboten werden, stellt sich die Frage, wie realistisch die versprochenen 700 US-Dollar sind.

Berücksichtigen Sie außerdem Leerstandszeiten, Maklerprovisionen, Verwaltung, Reparaturen, neue Möbel und mögliche Steuern.

Besonders aufmerksam sollten Sie bei Angeboten mit „garantierter Mietrendite“ sein.

Klären Sie, wer die Zahlungen verspricht, für welchen Zeitraum, unter welchen Bedingungen und was passiert, wenn der Anbieter seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Welche Mieten werden für vergleichbare Wohnungen tatsächlich erzielt?

• Wie lange dauert es normalerweise, einen Mieter zu finden?

• Wer kümmert sich um Vermietung, Instandhaltung und alltägliche Probleme?

• Welche Kosten entstehen für Verwaltung und Unterhalt?

• Erlaubt die Hausordnung Kurzzeitvermietungen?

• Wie hoch bleibt die Nettomieteinnahme nach Kosten und Leerstandszeiten?

Warnsignal: Die versprochene Rendite beruht ausschließlich auf einer Werberechnung des Bauträgers, ohne nachvollziehbare Nachweise tatsächlicher Mieteinnahmen.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Eine Wohnung mit belegbaren Vermietungsmöglichkeiten kann für Investoren attraktiver sein. Eine gute Mietrendite garantiert jedoch weder einen schnellen Wiederverkauf noch steigende Immobilienpreise.

10. Was wird in den kommenden Jahren neben Ihrer Wohnung gebaut?

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Gibt es unbebaute Grundstücke direkt vor den Fenstern?

• Was wird in der unmittelbaren Umgebung bereits gebaut?

• Welche neuen Wohnprojekte entstehen in diesem Viertel?

• Gibt es öffentlich zugängliche Informationen über die geplante Nutzung benachbarter Grundstücke?

• Könnten Bauarbeiten Tageslicht, Aussicht, Lärm oder Verkehr beeinflussen?

• Welche Infrastrukturmaßnahmen könnten das Viertel attraktiver machen?

Warnsignal: Der Makler verspricht einen „dauerhaft freien Panoramablick“, obwohl die künftige Nutzung der benachbarten Grundstücke nicht geklärt ist.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Eine Wohnung, die wegen ihrer schönen Aussicht und ruhigen Umgebung gekauft wurde, kann einen Teil dieser Vorteile verlieren. Neue Wohnprojekte erhöhen möglicherweise zusätzlich die Konkurrenz beim Wiederverkauf.

11. Was kostet der Kauf – und später der Wiederverkauf – wirklich?

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Welche Steuern und Registrierungsgebühren können beim Kauf anfallen?

• Welche Steuern oder Abgaben könnten bei einem späteren Verkauf entstehen?

• Wer bezahlt die Maklerprovision und wie wird sie berechnet?

• Benötigen Sie juristische Unterstützung bei der Eigentumsübertragung?

• Müssen vor dem Verkauf offene Hausverwaltungsgebühren oder andere Verpflichtungen beglichen werden?

• Wie viel Geld werden Sie bis zum geplanten Verkauf voraussichtlich für Unterhalt, Reparaturen und Möbel ausgegeben haben?

Warnsignal: Die mögliche Rendite wird einfach als Differenz zwischen Kaufpreis und erwartetem Verkaufspreis berechnet – sämtliche weiteren Kosten bleiben außen vor.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Zusätzliche Kosten erhöhen den Betrag, den ein Eigentümer gerne zurückbekommen möchte. Der Markt ist aber nicht verpflichtet, diese Ausgaben durch einen höheren Kaufpreis auszugleichen.

12. Was passiert, wenn Sie dringend verkaufen müssen?

Das ist die letzte – und vielleicht unangenehmste – Frage unserer Checkliste.

Beim Immobilienkauf stellen sich die meisten Menschen einen positiven Verlauf vor.

Die Preise werden steigen. Mieter werden zuverlässig bezahlen. In einigen Jahren findet sich ein Käufer mit einem guten Angebot.

Aber das Leben hält sich nicht immer an Investitionspläne.

Vielleicht brauchen Sie Kapital für Ihr Unternehmen, möchten ins Ausland ziehen oder Ihre persönlichen Lebensumstände ändern sich.

Plötzlich müssen Sie eine Wohnung, die Sie eigentlich zehn Jahre behalten wollten, innerhalb weniger Monate verkaufen.

Was tun Sie, wenn niemand bereit ist, Ihren Wunschpreis zu zahlen?

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

• Welcher Wiederverkaufspreis lässt sich durch verfügbare Marktdaten begründen?

• Was passiert, wenn die Wohnung 10–20 % weniger wert ist als beim Kauf?

• Wie viele Monate können Sie auf einen Käufer warten?

• Was kostet die Wohnung während dieser Zeit?

• Welchen Mindestbetrag müssen Sie durch den Verkauf zurückerhalten?

• Sind Sie finanziell darauf vorbereitet, möglicherweise mit Verlust zu verkaufen?

Warnsignal: Die Investition erscheint nur dann attraktiv, wenn die Wohnung auf jeden Fall im Wert steigt.

Warum das für die Liquidität wichtig ist: Immobilien sollten nicht ausschließlich nach einem erhofften zukünftigen Wert beurteilt werden. Entscheidend ist auch, wie viel Kapital Sie unter ungünstigeren Bedingungen zurückbekommen könnten.

Unser Fazit: Fragen Sie sich vor dem Kauf nicht nur: „Wie viel kann ich verdienen?“, sondern auch: „Wie viel könnte ich verlieren, wenn ich früher verkaufen muss als geplant?“

Wie bewerten Sie die Ergebnisse? Welche Risiken sind wirklich kritisch?

Wenn Sie alle zwölf Punkte durchgegangen sind, haben Sie ein wesentlich vollständigeres Bild von der Immobilie als nach jeder Hochglanzpräsentation.

Doch eine Frage bleibt:

Welche der gefundenen Probleme sind wirklich ernst?

Nicht jeder Nachteil macht eine Wohnung automatisch zu einer schlechten Investition.

Eine ungünstige Etage, eine laute Straße oder hohe Hausverwaltungsgebühren können bereits im Kaufpreis berücksichtigt sein. Wenn Sie diese Nachteile kennen, können Sie sie bei Ihrer Entscheidung oder in Preisverhandlungen berücksichtigen.

Manche Probleme lassen sich allerdings nicht einfach durch einen Rabatt lösen.

Unklare Eigentumsrechte, die fehlende Möglichkeit einer rechtmäßigen Weiterübertragung oder erhebliche ungeklärte Belastungen gehören dazu.

Deshalb lohnt es sich, die Ergebnisse in drei Bereiche einzuteilen.

Erste Ebene: Ist ein rechtmäßiger Wiederverkauf überhaupt möglich?

Wenn nicht klar ist, welche Rechte Sie erwerben, wer der tatsächliche Eigentümer ist oder wie die spätere Übertragung erfolgen soll, verlieren alle anderen Vorteile der Wohnung an Bedeutung.

Erst Eigentumsrechte und Übertragbarkeit klären. Danach über Kaufpreis und Rendite sprechen.

Zweite Ebene: Gibt es echte Nachfrage?

Sind die Unterlagen in Ordnung, geht es um den Markt.

Gibt es Käufer für ähnliche Wohnungen? Wie groß ist die Konkurrenz? Lassen sich tatsächlich abgeschlossene Verkäufe nachweisen?

Fehlende Informationen dürfen nicht mit fehlendem Risiko verwechselt werden.

Wenn der Makler keine vergleichbaren Transaktionen zeigen kann, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass die Wohnung unverkäuflich ist. Es gibt aber auch keinen Grund, sie deshalb als besonders liquide zu bezeichnen.

Je weniger zuverlässige Daten vorliegen, desto vorsichtiger sollten Ihre Schlussfolgerungen sein.

Dritte Ebene: Wie sieht das finanzielle Ergebnis aus?

Selbst wenn sich eine Wohnung rechtlich problemlos verkaufen lässt und potenzielle Käufer vorhanden sind, kann das Geschäft finanziell enttäuschend enden.

Berücksichtigen Sie deshalb die laufenden Kosten während der Besitzzeit, die mögliche Dauer bis zum Verkauf, Maklerprovisionen, anfallende Steuern und einen eventuell notwendigen Preisnachlass.

Eine Wohnung verkaufen zu können und sie ohne Verlust verkaufen zu können, sind zwei verschiedene Dinge.

Vier Fragen, die Sie beantworten können sollten

Nach der Prüfung sollten Sie wissen:

1. Kann ich diese Wohnung rechtmäßig an einen neuen Eigentümer übertragen?

2. Wer könnte sie kaufen und welche Alternativen hat dieser Käufer?

3. Welcher Wiederverkaufspreis lässt sich durch die verfügbaren Marktdaten begründen?

4. Wie viel Geld bekomme ich nach Abzug aller Kosten tatsächlich zurück?

Wenn überzeugende Antworten fehlen, lohnt es sich, vor einer Kaufentscheidung weiter zu recherchieren.

Wie Qunera Services Sie bei der Prüfung einer Wohnung unterstützt

Zwölf Punkte auf einer Checkliste zu lesen, ist einfach.

Verlässliche Informationen zu sammeln, um sie zu beantworten, ist deutlich schwieriger.

Vor allem dann, wenn Sie außerhalb Kambodschas leben, den lokalen Immobilienmarkt nicht gut kennen oder nicht selbst mehrere Wohnanlagen in Phnom Penh besichtigen können.

In einer Verkaufspräsentation finden Sie professionelle Bilder, eine attraktive Ausstattung und die größten Vorteile des Projekts.

Für die Einschätzung der Liquidität brauchen Sie aber andere Informationen.

Wie viele vergleichbare Wohnungen stehen bereits zum Verkauf? Welche Sonderangebote macht der Bauträger? In welchem Zustand befindet sich das Gebäude? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Welche Einschränkungen gelten bei der Vermietung? Welche Unterlagen belegen die Eigentumsrechte des Verkäufers?

Und vor allem: Wie realistisch sind die Versprechen über zukünftige Immobilienpreise?

Qunera Services hilft Ihnen, eine erste Prüfung der Immobilie direkt vor Ort zu organisieren, bevor Sie eine finanzielle Entscheidung treffen.

So können wir Sie unterstützen

Vergleichbare Immobilienangebote prüfen. Wir helfen dabei, verfügbare Anzeigen ähnlicher Wohnungen im selben Gebäude und in benachbarten Projekten zu sammeln und zu vergleichen. Dabei berücksichtigen wir Preis, Wohnfläche, Etage, Zustand und mögliche doppelte Inserate.

Besichtigungen organisieren. Wir unterstützen bei Terminen vor Ort, helfen bei der Einschätzung sichtbarer Mängel und halten Fragen fest, die eine zusätzliche technische Prüfung erfordern.

Ein Probewohnen organisieren. Wenn Kurzzeitvermietungen im gewählten Gebäude erlaubt und verfügbar sind, können wir helfen, eine passende Unterkunft zu finden, damit Sie die Wohnanlage vor dem Kauf selbst erleben können.

Mit Verkäufern und Bauträgern kommunizieren. Wir helfen, den Umfang des Angebots, Kaufbedingungen, Zusatzkosten, verfügbare Wohnungen und den Ablauf der Eigentumsübertragung zu klären.

Informationen zur Hausverwaltung einholen. Wir unterstützen bei Fragen zu Verwaltungsgebühren, Hausordnung, Gemeinschaftsflächen und bekannten Problemen mit der Instandhaltung.

Unterlagen für Fachleute zusammenstellen. Wir helfen, relevante Dokumente anzufordern und die Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten, Steuerberatern und technischen Sachverständigen zu koordinieren.

Finanzielle Szenarien vergleichen. Wir unterstützen bei der Erstellung einer ersten Übersicht über Kauf- und Besitzkosten sowie mögliche Verkaufsergebnisse bei unterschiedlichen Preisen und Wartezeiten.

Unser Ziel: Sie sollen das ganze Bild sehen

Beim Immobilienkauf konzentriert man sich leicht darauf, was eine Wohnung heute kostet.

Mindestens genauso wichtig ist aber die Frage, was Sie morgen mit dieser Wohnung machen können.

Vermieten? Selbst darin wohnen? An jemand anderen übertragen? Verkaufen, wenn sich Ihre Pläne ändern?

Qunera Services hilft Ihnen, die Informationen zu sammeln und zu ordnen, die Sie für eine fundierte Entscheidung benötigen.

Manchmal bestätigt eine solche Prüfung, dass der Kauf sinnvoll sein könnte.

Manchmal liefert sie gute Argumente für Preisverhandlungen.

Und manchmal deckt sie Risiken auf, bei denen es besser ist, sich nach einer anderen Wohnung umzusehen.

Denn beim Immobilienkauf in Kambodscha geht es nicht nur darum, Eigentum zu erwerben. Es geht auch darum, langfristig über das investierte Kapital verfügen zu können.

Sie planen, eine Eigentumswohnung in Phnom Penh zu kaufen?

Kontaktieren Sie Qunera Services, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Wir besprechen Ihr Wunschobjekt, die verfügbaren Unterlagen und die Fragen, die vor Ort geklärt werden sollten.

Telegram – Qunera Property Care: https://t.me/QuneraPropertyCare

WhatsApp: https://wa.me/855767776732