你看中了一套柬埔寨新建公寓项目里的房子。

效果图十分漂亮：屋顶泳池、落地窗、现代化室内设计。开发商承诺两年后交房，还推出颇具吸引力的预售价格和分期付款方案。

你签了合同，付了定金，开始按计划付款。

第一年，工地看起来进展顺利。销售人员定期发来施工现场的照片。

接着，工程慢了下来。

更新越来越少。你追问交房日期，销售人员总是含糊其辞。

终于，合同约定的交房日期到了。

可房子还没有建好。

建筑仍未完工，现场几乎看不到工人。开发商说很快会复工，让你再耐心等一等，同时仍然要求你继续付款。

而你已经汇出了数万美元。

钱还能退回来吗？如果开发商干脆不再回复，你又能怎么办？

这并非只存在于想象中的风险。柬埔寨曾经历大规模建筑热潮，之后留下不少未完工的高层项目，西哈努克市（Sihanoukville）的情况尤其突出。但期房风险并不限于某一座城市。

项目停工的原因可能不同：资金缺口、销售不及预期、投资方撤资、施工管理问题，或项目参与方之间发生争议。

不是每一个停工项目都意味着诈骗。但对买家来说，后果可能同样沉重：钱已经付了，房子没有交，什么时候能完工也没人说得清。

本文将结合柬埔寨的真实案例，说明项目为什么会停工、买家有哪些可行的应对方式，以及怎样在支付第一笔定金之前检查开发商和项目风险。

为什么柬埔寨有些公寓项目会停工？

看房时，你看到的是工地、塔吊、工人和已经建起的楼层。很容易觉得，工程既然已经开始，剩下的只是时间问题。

但工程开工，不代表开发商已经准备好了足够的资金把整栋楼建完。

1. 项目过度依赖预售回款

部分楼盘不仅使用开发商自有资金，还依靠买家购买期房时支付的分期款推进建设。

销售顺利时，项目持续收到新资金；一旦买家减少，现金流就可能吃紧。但承包商、材料供应商和工人的费用并不会因此停止。

如果没有足够的自有资本、备用资金或其他融资渠道，工程可能先放缓，随后不断延期，严重时完全停工。

你已经付过钱，不等于开发商已经有能力完成全部工程。

2. 开发商高估了市场需求

假设一个项目计划销售300套公寓，开发商原本预计能迅速卖出大部分房源，以后续销售收入支付建筑成本。

但市场可能发生变化：其他楼盘推出更低的价格，投资者更加谨慎，销售速度远低于商业计划。

即使位置不错，如果项目建立在过于乐观的销售预测之上，也可能遭遇资金困难。

销售不佳本身不等于开发商违法或欺骗买家，但它确实可能影响交房能力。

3. 投资人或贷款机构停止供资

并非所有开发商都完全依赖自己的钱。银行、投资伙伴和其他贷款人可能参与融资。

如果某个资金来源停止拨款、要求偿还债务或拒绝追加资金，项目就可能陷入困境。

有些开发商会寻找新投资人，有些尝试转让项目，还有些只反复告诉买家“工程暂时暂停”，却拿不出明确的复工日期。

关键是确认：有没有可核实的复工方案，以及支持该方案的实际资金？

4. 承包商、许可证与施工管理问题

资金不是唯一原因。承包商纠纷、材料供应中断、设计变更、许可文件问题和现场管理困难，都可能拖慢工程。

有些问题可以解决，但解释延期原因，不等于已经解决延期问题。

“很快就复工”这句话，如果没有新的施工计划、负责施工的承包商和资金安排作为支撑，就只是承诺。

5. 市场变了，项目计划却没有及时调整

西哈努克市就是典型例子。当地曾吸引大量海外投资，酒店、商业楼和住宅项目接连开工。之后，博彩业政策变化、投资放缓以及新冠疫情的冲击，让许多项目停滞。

2024年1月，柬埔寨经济与财政部长曾提到，西哈努克市有362栋未完工建筑，当时估计还需要约11.6亿美元才能完成建设。

需要注意：这项统计包含多类建筑，并非362栋都是公寓；它也不是2026年10月的实时数据。

后来，当局推出支持未完工项目恢复建设的措施，部分工地确实重新开工。但复工并不意味着每套房都已交付，更不意味着每位买家的付款和合同问题自动解决。

最危险的信号：一直得不到明确答案

几个月的延误，不一定意味着项目彻底失败。但如果同时出现以下情况，就需要特别警惕：

• 工地长期几乎没有施工活动。
• 交房日期一推再推，却没有可信的书面解释。
• 开发商拿不出可核实的完工计划。
• 无法说明剩余工程的资金安排。
• 销售人员继续催款，却说不清工程进度。
• 承诺复工很多次，但现场没有实质变化。

真正要问的，不只是为什么停工，而是这个项目到底还有没有完成的现实基础。

柬埔寨的真实案例：房款付了，房子却迟迟没有交付

谈到未完工楼盘，人们往往想到西哈努克市空置的高楼。但建筑背后，也有业主、购房者、贷款人和其他受到影响的人。

有人持续等待，有人要求退款，还有人走向政府部门寻求帮助。必须区别不同类型的房地产项目，不能把所有争议都说成“公寓诈骗”。

西哈努克市：建筑热潮留下的停工项目

在当地建筑热潮期间，大量酒店、商业物业和住宅楼陆续兴建。随后投资环境变化，部分工地长期停滞。

2022年8月，CamboJA News报道过一位土地所有者的经历：他将土地出租给海外投资人，计划建设一栋14层公寓楼，原本预期每月获得20,000美元租金。

但建筑停工后，租金收入中断，而他此前依据预期收入安排的债务负担仍然存在。

这不是购房者的故事，而是土地所有者的案例。它说明了项目停工可能如何影响整条资金链上的人。

Knight Frank在2025年上半年柬埔寨房地产市场报告中，也提到西哈努克市仍存在未完工项目，包括酒店和公寓开发项目。

Leng Navatra：等待多年，还要继续付贷款利息

2026年1月，部分与Leng Navatra集团开发项目有关的买家公开表达不满，要求解决迟迟未交房的问题。

必须强调：这里主要涉及borey住宅项目，即包含独栋住宅或联排住宅的住宅社区，并非高层公寓项目。

据CamboJA News于2026年1月15日报道，一名买家表示，他在2021年购买了一套约30,000美元的房屋，开发商原本预计约18个月交房，但多年过去仍未拿到住房。

他还称，每月银行贷款利息约为300至400美元。

这意味着买家不仅无法入住，还可能持续为尚未交付的房产承担融资成本。

付款记录和购房合同非常重要，却不能单独保证开发商按时履约。

政府介入：有成果，但不代表所有人都解决了问题

2026年，柬埔寨土地管理、城市规划与建设部参与协调部分Leng Navatra相关项目的处置。

根据2026年9月公开报道引用的官方数据，已有598套房屋完成并交付，另有5,970名已付清款项的买家获得产权文件。

这些是有具体数字的阶段性进展。但三件事必须区分：交付房屋、取得产权文件、拿回购房款，并不是一回事。

获得产权文件不一定代表建筑已完全竣工；部分家庭获得房屋，也不意味着其他买家的争议都得到解决。

2026年9月还有消息指出，相关方面拟通过出售部分土地资产为后续问题筹集资金。这也说明，一旦项目资金链出现严重问题，即使政府介入，解决过程仍可能漫长而复杂。

这些案例对公寓买家有什么启示？

高层公寓与borey项目在产权结构、许可要求和合同安排上可能不同，不能直接套用另一类项目的法律结果。

但它们有一个共同风险：买家今天付款，交房却取决于开发商未来是否履行承诺。

因此必须问清：已付资金由谁收取？合同约定了什么？项目有没有剩余资产和完成工程的能力？能否提出退款要求？如果公司缺钱，判决或协议又该如何执行？

有权要求退款，与实际能够把钱拿回来，是两回事。

工程停了，买家现在应该怎么做？

假设你以100,000美元购买一套在建公寓，合同约定2025年12月交房，但工程基本停摆，而你已经支付了60,000美元。

销售经理让你继续等待，并称很快就有新投资人接手。几个月过去，情况仍没有改善。

这时最重要的不是冲动做决定，而是按顺序查明事实、保留证据、评估合同权利。

第一步：整理所有合同和付款证据

收集购房合同、补充协议、户型和面积附件、付款计划、银行汇款记录、定金收据、销售人员的书面承诺、延期通知，以及涉及实质条件的广告资料。

注意区分合同中的施工完成日期、实际交付日期和产权登记日期。三者未必相同。

还要确认合同是否设有允许延期的宽限期，以及何种情况才构成违约。不要认为只要晚交房，就一定能够立即解除合同并全额退款。

第二步：确认工地目前到底是什么状态

检查是否仍有施工，哪些阶段已经完成，承包商是否在场，过去几个月进度如何，有无许可证或项目方变更等问题。

如果你人在国外，可以安排独立的现场查看。照片和视频能够记录可见状态，但不等于工程质量或结构安全鉴定；技术问题需要由合格的专业人员判断。

销售部门发来的漂亮短视频，不能代替实际施工进度核查。

第三步：向签约公司发出正式书面要求

不要只给销售经理打电话或在聊天软件里追问。应当向合同中的法律主体发出书面函件，并保存送达或接收记录。

可要求对方说明延期原因、目前工程阶段、可核实的施工和交房新计划、资金安排，以及针对已发生延误的处理方案。

建议在当地律师协助下确定合适的回复期限。重点是取得公司的正式书面立场，而不是新的口头承诺。

第四步：不要未经判断就自行停付分期款

假设合同要求你继续支付下一笔10,000美元，但工地已经停了好几个月。拒绝付款似乎很合理，却可能带来合同风险。

有些合同规定买家迟付的违约金、解除合同的条件，甚至允许开发商扣留部分已付款项。开发商可能存在违约，并不一定自动意味着买家可以停止履行全部付款义务。

必须先看清付款是按日历日期还是工程阶段触发、付款条件是否成立、买家能否依法或依约暂停付款，以及各选项的后果。

不要只因为害怕失去此前投入，就继续盲目付款；同样也不要不看合同就突然停付。

第五步：评估是否可以向监管机构投诉

柬埔寨的房地产开发业务涉及Real Estate Business and Pawnshop Regulator（RPR）等监管机制，具体许可证和投诉程序取决于项目类型及适用规定。

在某些符合规定的纠纷中，买家可考虑向监管方反映问题；是否适用、需要哪些材料、是否应先走其他程序，应由了解柬埔寨法律的专业律师核实。

投诉材料通常包括买家资料、合同相对方、项目名称、付款证明、争议时间线、向开发商发出的函件及希望获得的处理结果。

提交投诉不代表监管机构会自动替开发商退款，也不代表政府必然为私人项目出资完工。

第六步：比较继续履约、解约退款与法律行动

可能的方向包括：要求开发商继续履行合同、就新的交房日期和保障条件谈判、在有依据时寻求解除合同并要求退款，或通过适用的法律程序主张权利。

选择取决于合同文字、实际违约情况、证据和公司的财务能力。

即使买家最终取得有利的裁判或和解协议，能否真正收到钱，仍取决于执行及可供偿付的资产。

第七步：谨慎审阅开发商提出的新协议

开发商可能提出再延期两年、把已付款转到另一个项目、调换房源、给予折扣，或调整后续付款表。

某些方案可能具有商业合理性，但必须检查是否要求你放弃此前的权利和索赔，或接受更不利的退款条件。

不要因为一句“这次一定能完工”，就签署新的免责或放弃权利条款。

第八步：与其他买家交换信息

大型项目可能涉及几十甚至数百名受影响买家。相互核对施工信息、延期通知和开发商答复，有助于厘清事实，也可能提高协调效率。

但不要未经许可公开他人的护照、银行信息或合同细节。即使买的是同一个楼盘，不同买家的付款进度、合同版本和法律权利也可能不同。

最重要的是，重新掌握决定权

当你已经付出60,000美元，继续付款看似是避免损失的唯一办法。但新增付款也可能让风险进一步扩大。

反过来，仓促解除合同也可能带来额外成本。

正确的顺序是：查事实、留证据、核合同、评估项目完成能力，再决定是继续等待、谈判还是寻求法律救济。

Qunera Services如何帮你在买房前检查开发商？

购买处于地基施工阶段的期房，往往能获得更低的价格，也有更多楼层和户型选择。

但此时你买到的还不是一套可以入住的房子，而是开发商未来交房的承诺。

因此，除了看效果图、泳池和预期收益，还应该核查谁在卖房、项目是否合法、过去能否按时交付，以及资金和合同安排是否经得起检验。

Qunera Property Care可以帮助买家在柬埔寨当地收集、核实可获取的信息，并协调独立法律和技术专家开展进一步检查。

1. 核实开发商和签约公司的法律身份

确认销售合同中的公司全称、公开登记资料、项目品牌与实际签约公司的关系，以及究竟由谁收款、谁承担交房和退款义务。

尤其要注意：知名开发商品牌、项目公司与收款主体可能不是同一个法律实体。

2. 查看开发商之前的项目

收集过往楼盘信息，核实是否真正竣工并交房，了解可获取的延期记录和买家投诉。

如果条件允许，还可以去已交付楼盘实地看看公共区域和物业管理情况。

已建成并投入使用的项目，比效果图更有说服力。

3. 核查土地权利和必要许可

协助索取土地权属文件、适用的建筑许可和房地产开发相关许可，并由独立柬埔寨律师评估产权、负担、限制以及未来转让的法律条件。

公司注册、建筑许可和房地产开发业务许可并不是同一件事。

4. 签约前安排独立合同审查

重点检查施工和交房时间、宽限期、延期责任、退款和解除条件、房屋面积、交付标准、装修家具及承诺的公共设施。

宣传资料里出现的承诺，应当确认哪些真正写进了具有约束力的合同。

5. 核对分期付款安排和资金保护条件

弄清付款按固定日期还是经确认的施工阶段触发；钱汇给谁、如何取得收据、是否有合同约定的保障机制，以及项目停工时各方有什么权利和义务。

6. 评估可获得的资金与工程进度信息

了解开发商公开披露的融资来源、施工承包商、目前工地活动和剩余工程计划；把实际进度与对外公布的时间表进行比较。

不过必须说明：外部调查未必能取得公司的内部财务报表，也未必能证明剩余资金已经全部到位。

再认真地做前期核查，也不能保证项目绝不会延期或停工。

独立施工现场查看

对于不在柬埔寨的买家，我们可以协助安排现场查看、拍摄可见区域的照片和视频、记录工程活动，并整理需要开发商进一步解释的问题。

涉及结构安全、施工质量及技术合规性时，需另外协调具备资质的专业人员。

已经买房？可以持续跟踪工程进度

如果你已经签约购买期房，可以考虑定期查看，尤其是在下一笔大额付款之前。

我们可协助组织进度访问、整理阶段性记录、向开发商提出书面问题，并根据需要协调独立技术检查。

持续跟踪不保证工程完成，但有助于更早发现异常。

已付款，但开始怀疑项目有问题？

不必等到施工完全停止才着手准备。反复延期、现场活动减少、销售人员无法解释情况，都值得关注。

Qunera Services可以协助整理合同、付款及往来记录，了解项目公开信息，联系开发商并为当地律师咨询做好准备。

正式法律意见、诉讼代理和法律文书应由有资格的专业人士提供。

交房前的验房协调

楼房完成后，也不应在没有检查的情况下直接签署交房确认。

我们可以协助安排交房前检查、记录可见问题，例如布局、墙面、门窗、水电、设备及合同约定的家具，并协调专业验房或工程技术人员进一步核查。

Qunera Developer & Project Check — 互动检查清单

在支付定金之前，先完成这份涵盖7大类、31项检查的清单：开发商身份、过往项目、土地与许可、购房合同、付款安排、融资与进度，以及付款前的最终判断。

每一项都可以勾选并填写备注。填好后可以通过浏览器打印保存为PDF，还可以向Qunera Property Care发起WhatsApp咨询。

准备在柬埔寨购买期房？

在支付第一笔钱之前检查开发商，远比几年后设法从停工项目追回房款更主动。

Qunera Property Care帮助你收集信息、组织实地查看，并协调法律和技术专业人员。我们不保证工程一定按时完工，也不承诺投资回报或退款结果。我们的目标是让你在付款之前看清重要的未知因素。

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参考资料与延伸阅读

• CamboJA News，西哈努克市土地所有者的经历，2022年8月31日：https://cambojanews.com/sihanoukville-property-owners-in-limbo-as-unfinished-high-rises-litter-the-city/
• Knight Frank，《Cambodia Real Estate Highlights》，2025年上半年：https://content.knightfrank.com/research/893/documents/en/cambodia-real-estate-highlights-h1-2025-12366.pdf
• CamboJA News，borey项目买家投诉，2026年1月15日：https://cambojanews.com/buyers-demand-action-on-boreys-left-incomplete-by-tycoon/
• Cambodianess，Leng Navatra项目处置进展，2026年9月：https://www.cambodianess.com/index.php/article/years-after-paying-leng-navatra-buyers-still-wait-for-homes-land-or-refunds
• Cambodianess，拟出售资产用于解决停工项目问题，2026年9月25日：https://www.cambodianess.com/index.php/article/plots-auctions-to-fund-stalled-leng-navatra-projects

本文提供一般性信息，不构成针对具体交易的法律意见。实际权利及处理方式应由熟悉柬埔寨法律的专业律师根据合同评估。文中假设金额仅用于说明风险。Gold Tower 42的照片用于展示该项目已有公开报道的施工延期历史，并不证明该项目存在诈骗或侵害个别买家权利的行为。