在金边找到一套出租公寓并不困难。真正困难的是找到一套住起来舒适、入住后不会接连出现意外问题的住房。

现代化的公寓楼、漂亮的游泳池、宽敞的客厅和诱人的租金，看起来都很有吸引力。然而，入住后你可能才发现：隔壁正在施工，空调噪音很大、漏水或制冷效果不佳，水压不足，甚至一些原本以为包含在房租中的服务还需要额外付费。

对于尚未抵达柬埔寨、对金边当地租赁市场不熟悉的人来说，这些问题尤其难以提前判断。

在本文中，我将根据自己的实际经验，按照个人认为的重要程度，介绍在金边租公寓时应该避免的10个错误。

文章最后还准备了一份免费的25项互动验房清单，你可以在实际看房时使用。

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1. 选错居住区域

在我看来，最严重的错误之一，就是在不了解周边环境的情况下直接选择公寓。

金边是一座充满对比的城市。即使是相邻的两条街道，生活环境也可能完全不同。

一条街上可能有国际餐厅、超市和现代化公寓楼，而旁边的街道则可能遍布传统市场、繁忙交通和本地商铺。

没有哪个区域适合所有人。

以下是几个值得考虑的区域：

• BKK1： 国际餐厅、咖啡馆和商业设施较为集中，地理位置便利。

• Tonle Bassac： 拥有现代化公寓楼、商业设施，前往市中心也比较方便。

• Toul Tom Poung： 以本地市场、咖啡馆和多样化的居住环境而受到关注。

• Riverside和Daun Penh： 适合喜欢繁华市中心和河滨生活氛围的人。

• Toul Kork： 可以考虑作为远离部分繁忙旅游区域的住宅选择。

• Chroy Changvar： 对重视安静、舒适和相对悠闲生活节奏的人来说，值得关注。但具体街道也可能受到施工或交通噪音影响。

每个区域都有自己的优点和缺点。即使在同一个社区内，居住条件也可能明显不同。

我的建议： 在寻找具体公寓之前，先想清楚自己日常生活主要会在哪里活动。

尽量在白天和晚上分别了解周边环境，检查超市、交通、步行条件和生活设施。

即使公寓本身非常漂亮，如果位置不适合你的生活方式，入住后也很容易感到不满意。

2. 只凭照片选择公寓

专业的房产照片几乎可以让任何公寓看起来非常漂亮。

广角镜头会让房间显得更大，精心布置的灯光可以掩盖一些缺点，而游泳池或健身房的照片也容易让人误以为整栋建筑都处于良好状态。

但是，照片无法反映异味、潮湿、空调故障或窗外噪音。

而且，照片可能是几年前拍摄的。

我的建议： 要求房东或中介提供你准备租住的那一套公寓的最新照片和视频，而不是同一栋楼里其他类似房型的照片。

请对方展示厨房、浴室、窗户、阳台、空调以及周边建筑物。

最好亲自看房。如果无法到场，可以安排独立的现场检查。

3. 忽视噪音和附近施工

金边仍在持续发展，建筑施工是选择住房时必须考虑的问题。

一套公寓现在可能拥有漂亮的城市景观，但如果旁边开始修建新楼，安静的居住环境可能很快就会消失。

施工、道路交通、酒吧、维修店和音乐噪音，都可能明显影响生活质量。

对于在家办公的人来说，这一点尤其重要。

应该注意什么？

观察公寓周围的土地和建筑。

附近是否有空地、围起来的建筑用地或正在施工的项目？是否靠近繁忙道路、酒吧或维修店？

如果条件允许，尽量在一天中的不同时段亲自看房，也可以请房产中介协助进行检查。

我的建议： 看房时，如果可以打开窗户，就打开窗户，安静地听几分钟周围的声音。

下午看房时很安静，并不代表清晨或晚上也同样安静。

4. 没有用最新照片和视频记录房屋状况

很多租客直到退租时，才意识到这项工作的重要性。

想象一下：一年后，房东发现家具上有划痕、墙壁出现损坏，或者某件电器不能正常工作。

这些问题是在入住之前就存在，还是入住后才发生的？

如果没有可靠记录，就可能很难解决争议。

因此，拍照和录像不仅应该在决定租房前进行，更应该在正式交接钥匙当天完成。

应该记录哪些内容？

拍摄墙壁、地板、天花板、门窗、卫生设施、家具和家用电器。

对于原本存在的划痕、裂缝、污渍和其他缺陷，应该单独拍摄。

同时记录水电表读数，并制作房屋物品清单。

最好保存带日期的照片和视频，并让房东或其授权代表书面确认房屋的交接状态。

我的建议： 在整个租赁期间保留原始照片和视频，不要在搬家完成后就删除。

这些资料可能在退租及讨论押金返还时发挥重要作用。

5. 忽略提前解除租约的条件

假设你签订了一份为期12个月的租赁合同，但住了四个月后决定搬到其他区域，或者离开柬埔寨。

这时押金怎么办？

能否提前结束合同？需要提前多少天通知房东？是否存在违约金？

这些问题应该在签订合同之前了解清楚。

在柬埔寨，有些租赁合同的期限从六个月左右开始，而不少房东更愿意签订一年期合同。

具体最低租期取决于房屋和双方约定，并不是所有住宅都必须遵守统一的六个月最低租期。

需要检查的条款

• 租赁合同的总期限。

• 最短承租期限。

• 提前通知期限。

• 提前退租的经济后果，包括可能无法收回押金。

• 是否允许双方协商提前终止合同。

在柬埔寨，租房时可以谈价

根据我的个人经验，在柬埔寨租房时进行价格和合同条件谈判是很正常的。

你不仅可以讨论每月租金，也可以协商：

• 押金金额。

• 租赁期限。

• 提前解除合同的条件。

• 入住前的维修或家具更换。

• 哪些额外服务包含在房租内。

当然，并不是所有房东都会接受你的要求。

我的建议： 如果你还不确定自己会不会在柬埔寨住满一年，应该提前讨论合同的灵活性，并把达成的协议写进合同。

6. 没有考虑水电费和其他额外收费

看起来很便宜的房租，不一定意味着每月住房总成本低。

在柬埔寨，电费、水费、网络、垃圾清运、停车和物业管理费等，都可能需要单独支付。

尤其需要注意电费。

柬埔寨属于热带气候，空调使用频率较高，因此电费可能占据每月支出的重要部分。

金边的电费是多少？

在金边部分公寓楼中，电费可能从每千瓦时0.25美元左右起算。

也有公寓按每千瓦时0.30至0.35美元左右收费。

其他建筑可能采用更低的收费标准。这些只是部分公寓楼的示例价格，并不是适用于整个金边的统一电价。

举个例子：

如果一套公寓每月用电400千瓦时，那么：

• 每千瓦时0.25美元：电费约为100美元。

• 每千瓦时0.30美元：电费约为120美元。

• 每千瓦时0.35美元：电费约为140美元。

相同的用电量，每月账单可能相差40美元，一年就是480美元。

看房时应该问什么？

每千瓦时多少钱？账单由谁出具？是否有独立电表？哪些费用已经包含在租金中？

如果可以，请查看之前月份的实际电费账单。

另外，还应确认网络和其他物业服务是否需要额外付款。

我的建议： 比较公寓时，不要只看广告中的租金，而应计算预计每月住房总支出。

7. 不检查空调、水压和房屋物品

即使是装修现代的公寓，也可能存在技术问题。

看房时，仅仅确认空调能够开机是不够的。

还应该检查空调是否真正能够有效制冷、噪音是否过大、有无异味以及是否漏水。

供水系统也同样重要。

漂亮的淋浴间并不代表水压一定充足，也不能保证热水器正常工作。

实际检查方法

打开空调，让它运行一段时间。

打开水龙头，检查淋浴水压和马桶冲水情况。

观察洗手盆下方是否有漏水痕迹，并检查照明设备和能够安全接触的电源插座。

如果租住的是带家具公寓，还应按照合同中的物品清单逐一检查：

• 床和床垫。

• 沙发。

• 桌子和椅子。

• 冰箱。

• 洗衣机。

• 空调。

• 其他家具和家用电器。

不仅要确认这些物品存在，还要检查它们的实际状态。

我的建议： 不要把房东口头承诺的“以后会修好”当作已经完成的维修。

最好在入住前书面确认需要完成的维修项目和截止日期。

8. 没有确认押金条款就签署合同

在金边，房东要求支付相当于一个月或两个月租金的押金并不少见。

但是，押金的具体金额和条件可能不同。

重要的不仅是你需要支付多少钱，更是在什么情况下能够拿回押金。

合同可能规定，由于房屋损坏、未支付账单或违反租约，房东可以扣除部分押金。

因此，应提前明确什么属于损坏，什么属于正常使用造成的合理磨损。

合同应明确哪些内容？

• 押金的准确金额。

• 收款人和支付方式。

• 押金退还时间和方式。

• 哪些情况可以扣除押金。

• 房屋损坏和维修费用如何记录。

• 退租时是否进行双方共同验房。

• 最后一期水电账单如何结算。

认真对待已经签署的合同

根据我的经验，在金边租房时，认真遵守书面合同非常重要。

不要想当然地认为签约后还能轻易修改对自己不利的条款。

谈妥的租金优惠、维修事项、押金条件和其他承诺，都应该写进合同。

FPCS：外国租客的居住地址登记

柬埔寨使用**外国人在柬埔寨登记系统（Foreigners Present in Cambodia System，简称FPCS）**记录外国人的实际住宿地址。

对于住在出租房中的外国人，通常由房东或住宿管理人员负责进行相关登记。

如果你计划在柬埔寨长期居住，建议在签订租约之前确认房东是否愿意完成FPCS登记。

入住之后，要求对方提供确认信息，并检查登记的个人资料及实际住址是否正确。

缺少FPCS记录或登记信息不准确，可能给之后申请延长停留期限带来困难。

同时应注意，FPCS只是住宿信息登记系统，不能代替签证，也不会单独赋予长期居留资格。

我的建议： 尽早与房东协调FPCS登记，不要等到需要办理签证延期时才处理。

9. 过于仓促地支付押金或预付款

条件不错的公寓有时很快就会被租走。

因此，你可能听到这样的催促：“现在就转账，否则明天房子就没了。”

但不要因为这种压力而仓促付款。

如果你还没有亲自看过房屋，或者没有核实收款人的身份，更需要保持谨慎。

转账之前应该确认

• 公寓确实存在，而且你准备租住的那一套可以出租。

• 房东的身份或中介的收款授权。

• 付款的具体用途。

• 这笔钱是否属于租金或押金的一部分。

• 在哪些条件下可以退款。

• 付款后能够获得哪些收据或证明。

妥善保存收据、银行转账记录和书面沟通内容。

我的建议： 不要仅仅因为有人催促，就立即转账。

先核实房屋、收款人、付款用途和相关条件。

10. 远程租房却没有安排独立验房

最后这个错误，尤其值得仍然居住在欧洲、美国或其他国家的人注意。

在抵达柬埔寨之前提前安排住房，是可以理解的。

但广告照片与实际住房状况之间，可能存在明显差异。

房东或中介提供的视频很有帮助，但未必能回答未来租客的所有问题。

独立现场检查可以提供更加全面的信息。

远程验房可以检查哪些内容？

当地代表可以实地查看具体公寓，拍摄最新照片和视频，并对可以直接观察的设施进行基本检查。

例如：

• 公寓整体状况。

• 空调及可见的供水设施。

• 家具和家用电器。

• 周边环境及潜在噪音来源。

• 实际房屋是否与广告描述一致。

不过，普通的目视验房不能代替专业建筑检测或法律合同审查。

我的建议： 如果无法亲自看房，尽量不要只依靠宣传资料作出重要付款决定。

在签约之前安排独立检查，通常比入住后再解决问题更有价值。

Qunera Services如何帮助你在金边租房

选择公寓不只是找到一个看起来便宜的租金。

更重要的是确认住房符合自己的需求，并在付款前了解租赁条件。

Qunera Services位于柬埔寨金边，为计划搬到柬埔寨或已经在当地生活的人提供实务协助。

公寓搜索

根据预算、偏好的居住区域、周边设施和个人要求，协助寻找合适的公寓。

房屋检查与验房

安排现场验房，提供最新照片和视频，并对可见、可安全检查的设备、家具和房屋整体状态进行基本检查。

搬迁与入住协助

协助安排看房、协调相关沟通，以及处理抵达金边和初期安顿过程中的实际事项。

如果你不希望在未充分了解房屋状况的情况下就签订租约，可以联系Qunera Services获得当地协助。

WhatsApp： https://wa.me/855767776732

网站： https://qunera.online/zh

常见问题（FAQ）

在金边租公寓之前必须亲自看房吗？

如果条件允许，最好亲自看房。如果无法到场，可以安排独立验房，并获得最新照片和视频。

租房押金通常是多少？

常见做法是收取相当于一个月或两个月租金的押金，但具体金额和退款条件取决于合同。

租赁合同可以提前终止吗？

这取决于合同条款。签署之前应确认最低租期、提前通知时间和可能产生的经济后果。

水电费一定包含在房租里吗？

不一定。电费、水费、网络、停车和物业管理费用都可能需要单独支付。

在柬埔寨租房可以讲价吗？

可以。租金、押金、维修和其他合同条件通常可以讨论。双方最终达成的协议应写进合同。

为什么入住时要拍摄照片和视频？

这些资料可以记录公寓、家具和设备在交接时的原始状态，在处理损坏争议和押金退还问题时可能很有帮助。

什么是FPCS？为什么要登记？

FPCS是柬埔寨用于记录外国人实际住宿地址的系统。

建议与房东或物业管理人员确认已按正确地址完成登记，并取得相应确认。

FPCS不能代替有效签证或合法的停留延期手续。

可以完全相信房产广告里的照片吗？

照片适合用于初步筛选，但可能已经过时，也可能没有展示住房缺点。

最新照片、视频以及实际验房，能够为租房决定提供更可靠的依据。

资料来源与补充信息

AG Cambodia — Renting a Home in Phnom Penh: What Tenants and Landlords Should Know

https://www.agcambodia.com/renting-a-home-in-phnom-penh-what-tenants-and-landlords-should-know/

APS Cambodia — How to Rent a Property in Phnom Penh

https://aps.com.kh/how-to-rent-a-property-in-phnom-penh/

Expat Start Cambodia — Finding and Renting an Apartment in Cambodia

https://expatstartcambodia.com/finding-and-renting-an-apartment-in-cambodia/

最后更新：2026年10月。

免责声明：本文仅供一般信息参考，内容为实用建议。具体租赁关系以相关合同条款和适用法律为准。涉及法律问题或专业技术检测时，应咨询具备相应资质的专业人士。

免费互动验房清单：租公寓前需要检查的25个项目

你可以在实地看房时使用这份互动验房清单。

清单包括居住区域、噪音、房屋状况、水电费用、租赁合同、押金、钥匙交接和FPCS登记等内容。

每个项目都可以选择**“正常”、“发现问题”或“未检查”**，还可以添加备注。

这份清单旨在帮助用户有条理地检查住房，但不能保证房屋不存在隐藏缺陷，也不能代替专业技术检测或法律审查。