Ja, Ausländer dürfen in Kambodscha unter bestimmten Voraussetzungen Eigentumswohnungen kaufen und besitzen. Allerdings gelten wichtige gesetzliche Einschränkungen. Entscheidend sind unter anderem die Lage der Immobilie, das Stockwerk und die rechtliche Eigentumsform.

Wer eine Eigentumswohnung in Phnom Penh, Siem Reap oder einer anderen kambodschanischen Stadt kaufen möchte, sollte diese Regeln kennen – und zwar bevor eine Anzahlung geleistet oder ein Kaufvertrag unterschrieben wird.

Dieser Ratgeber erklärt, unter welchen Voraussetzungen Ausländer Wohnungseigentum erwerben können, was ein Strata Title ist, welche Beschränkungen gelten und worauf Käufer besonders achten sollten.

1. Dürfen Ausländer in Kambodscha Immobilien besitzen?

Grundsätzlich ja – allerdings nicht jede Art von Immobilie.

Seit 2010 gibt es in Kambodscha ein Gesetz, das Ausländern unter bestimmten Voraussetzungen den Erwerb einzelner Wohneinheiten in Gebäuden mit getrenntem Wohnungseigentum erlaubt.

Das bedeutet: Ein ausländischer Käufer kann eine geeignete Eigentumswohnung direkt auf seinen eigenen Namen eintragen lassen. Dafür ist kein kambodschanischer Staatsbürger als vorgeschobener Eigentümer erforderlich.

Dieses Eigentumsrecht bezieht sich jedoch auf die einzelne Wohnung und nicht auf das Grundstück, auf dem das Gebäude steht.

Ausländer dürfen in Kambodscha grundsätzlich kein Grundstück direkt als Eigentümer erwerben.

Es ist daher wichtig, zwischen dem Eigentum an einer Wohnung und dem Eigentum an einem Grundstück zu unterscheiden.

2. Welche Eigentumswohnungen dürfen Ausländer kaufen?

Nicht jede Wohnung, die als „Condo“ angeboten wird, darf automatisch von Ausländern erworben werden.

Die wichtigsten gesetzlichen Voraussetzungen sind:

• Stockwerk: Ausländer dürfen im Rahmen dieser Eigentumsregelung keine Wohnungen im Erdgeschoss oder in unterirdischen Etagen besitzen. Zulässig sind grundsätzlich geeignete Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses.

• 70-Prozent-Grenze: Der Anteil ausländischer Eigentümer darf grundsätzlich höchstens 70 % der gesamten privaten Wohn- und Nutzfläche eines entsprechend registrierten Gebäudes umfassen. Maßgeblich sind die geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

• Registrierung: Das Gebäude und die einzelne Wohneinheit müssen über die erforderliche rechtliche Eigentums- und Registrierungsstruktur verfügen.

• Grenzgebiete: Für entsprechende Gebäude innerhalb eines 30 Kilometer breiten Gebiets entlang der kambodschanischen Staatsgrenzen gelten zusätzliche Einschränkungen. Gesetzliche Ausnahmen sind möglich.

Vor dem Kauf sollte unabhängig geprüft werden, ob die betreffende Wohnung tatsächlich auf den Namen eines ausländischen Käufers eingetragen werden darf.

Verlassen Sie sich dabei nicht ausschließlich auf Aussagen von Maklern oder Bauträgern.

3. Was ist ein Strata Title in Kambodscha?

Ein Strata Title ist ein amtlich registrierter Eigentumsnachweis für eine einzelne Einheit innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Eigentümern.

Er ermöglicht es, das private Eigentum an einer Wohnung rechtlich von den gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Gebäudes zu unterscheiden.

Zu diesen Gemeinschaftsbereichen können beispielsweise gehören:

• Flure und Eingangsbereiche

• Aufzüge und Treppenhäuser

• Gemeinschaftseinrichtungen

• Technische Anlagen des Gebäudes

• Weitere gemeinschaftlich verwaltete Flächen

Eigentümer besitzen Rechte an ihrer jeweiligen Wohnung und dürfen Gemeinschaftsbereiche entsprechend den gesetzlichen Vorschriften und der Hausordnung nutzen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein ausländischer Wohnungseigentümer zugleich Eigentümer des Grundstücks unter dem Gebäude wird.

Strata Title und andere Eigentumsdokumente

Ein Kaufvertrag, eine Reservierungsvereinbarung mit dem Bauträger oder ein internes Eigentumszertifikat ist nicht automatisch mit einem staatlich registrierten Strata Title gleichzusetzen.

Ebenso bedeutet die Bezeichnung „Condo“ in einer Immobilienanzeige nicht zwangsläufig, dass die Wohnung für ausländische Käufer rechtlich geeignet ist.

Prüfen Sie den tatsächlichen Eigentumsstatus unabhängig, bevor Sie eine größere Anzahlung leisten.

4. Dürfen Ausländer Wohnungen im Erdgeschoss kaufen?

Grundsätzlich nein.

Das kambodschanische Gesetz über ausländisches Wohnungseigentum von 2010 schließt Wohnungen im Erdgeschoss und in unterirdischen Etagen von dieser Form des direkten Eigentumserwerbs aus.

Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses können dagegen zulässig sein, sofern alle weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Beachten Sie, dass Stockwerksbezeichnungen je nach Land und Gebäude unterschiedlich sein können.

Deshalb sollte immer die offiziell registrierte Lage der Wohnung geprüft werden – nicht nur die Stockwerksangabe im Verkaufsprospekt.

5. Dürfen Ausländer Häuser oder Grundstücke kaufen?

Der direkte Erwerb von Grundstückseigentum durch Ausländer ist in Kambodscha grundsätzlich eingeschränkt.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie neben Eigentumswohnungen auch Villen, freistehende Häuser oder Immobilien in sogenannten Boreys in Betracht ziehen.

Boreys sind geplante Wohnanlagen, häufig mit Reihenhäusern, Villen oder abgeschlossenen Wohnbereichen.

Für solche Immobilien gelten nicht automatisch dieselben Eigentumsregeln wie für eine Wohnung mit Strata Title.

Je nach Situation können andere rechtliche Möglichkeiten bestehen, beispielsweise bestimmte langfristige Miet- oder Pachtverträge.

Diese bieten jedoch andere Rechte als ein direkter Eigentumserwerb und sollten vor Vertragsabschluss von einem qualifizierten Juristen geprüft werden.

Besondere Vorsicht ist bei Konstruktionen geboten, bei denen ein kambodschanischer Staatsbürger lediglich als vorgeschobener Eigentümer eingesetzt werden soll.

Auch informelle Vereinbarungen ohne ausreichende rechtliche Absicherung können erhebliche Risiken mit sich bringen.

6. Welche Steuern und Gebühren fallen beim Wohnungskauf an?

Der Kaufpreis ist nicht unbedingt der Betrag, den Sie insgesamt bezahlen müssen.

Je nach Immobilie und Vertragsgestaltung können zusätzliche Kosten entstehen.

Grunderwerbsteuer beziehungsweise Übertragungssteuer (Stamp Duty)

Bei entsprechenden Immobilienübertragungen wird in Kambodscha grundsätzlich eine Steuer von 4 % erhoben.

Die tatsächliche Berechnung hängt unter anderem von den geltenden Steuervorschriften, der steuerlichen Bewertung und möglichen Ausnahmen ab.

Für 2026 wurden bestimmte Steuervergünstigungen bei der Übertragung von Wohnimmobilien verlängert. Dazu gehören unter festgelegten Voraussetzungen auch Begünstigungen für bestimmte Erstkäufer.

Ob diese Erleichterungen tatsächlich gelten, hängt von der Immobilie, der Kaufabwicklung und den jeweiligen staatlichen Bedingungen ab.

Gehen Sie deshalb nicht davon aus, dass jeder Wohnungskauf automatisch steuerbegünstigt ist.

Rechtsberatung und Registrierung

Für die Prüfung der Eigentumsunterlagen, die rechtliche Beratung und die amtliche Registrierung können weitere Kosten entstehen.

Gebühren des Bauträgers

Bei Neubauwohnungen sollte vor Vertragsabschluss geklärt werden, ob der angebotene Kaufpreis sämtliche Steuern, Übergabegebühren, Anschlüsse für Strom und Wasser sowie weitere Gebühren des Bauträgers enthält.

Laufende Kosten

Auch nach dem Kauf entstehen regelmäßig Kosten, beispielsweise für:

• Hausverwaltung

• Instandhaltung und Reparaturen

• Strom, Wasser und andere Versorgungsleistungen

• Versicherungen

• Gegebenenfalls Immobilien- oder Mietsteuern

Lassen Sie sich vor dem Kauf eine detaillierte Aufstellung sämtlicher einmaliger und laufender Kosten geben.

7. Was sollte man vor dem Kauf überprüfen?

Eine unabhängige Prüfung der Immobilie ist einer der wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf.

Wir empfehlen, insbesondere folgende Punkte überprüfen zu lassen:

1. Eigentumsverhältnisse und Unterlagen

Wer ist der rechtmäßige Eigentümer?

Sind das Grundstück und die Wohnung ordnungsgemäß registriert?

Darf die Wohnung rechtlich auf einen ausländischen Käufer übertragen werden?

2. Anteil ausländischer Eigentümer

Prüfen Sie, ob die gesetzliche Obergrenze für ausländisches Eigentum im Gebäude bereits erreicht ist.

Die Registrierung Ihrer Wohnung muss innerhalb der zulässigen Grenze liegen.

3. Bauträger und Baugenehmigungen

Kontrollieren Sie die erforderlichen Genehmigungen, den Baufortschritt, die Fertigstellungsdokumente und die rechtliche Struktur des Immobilienprojekts.

4. Bestehende finanzielle Verpflichtungen

Klären Sie, ob die Immobilie mit Hypotheken, Pfandrechten, offenen Gebühren, Rechtsstreitigkeiten oder anderen Einschränkungen belastet ist.

5. Kaufvertrag

Lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen, auf kambodschanisches Immobilienrecht spezialisierten Juristen prüfen.

Besonders wichtig sind:

• Zahlungsbedingungen

• Eigentumsübertragung

• Fertigstellungs- und Übergabetermine

• Rückzahlungsbedingungen

• Rechte bei Vertragsverletzungen durch den Verkäufer

6. Hausverwaltung

Informieren Sie sich über monatliche Verwaltungsgebühren, Wartungsleistungen, Hausordnung und Rücklagen für größere Reparaturen.

Prüfen Sie außerdem den Zustand der gemeinschaftlichen Einrichtungen.

7. Technischer Zustand der Wohnung

Achten Sie unter anderem auf:

• Wasserschäden und undichte Leitungen

• Zustand der Klimaanlagen

• Sanitärinstallationen

• Elektrische Anlagen

• Unvollständige oder mangelhafte Bauarbeiten

Verlassen Sie sich nicht allein auf mündliche Versprechen oder Werbeunterlagen.

8. Ist eine Eigentumswohnung in Phnom Penh eine gute Investition?

In Phnom Penh gibt es zahlreiche unterschiedliche Wohnungsprojekte.

Einige richten sich vor allem an Eigennutzer, andere an langfristige Mieter oder internationale Käufer.

Ob sich der Kauf als Kapitalanlage lohnt, hängt jedoch stark vom jeweiligen Gebäude und Standort ab.

Vor einer Investition sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Tatsächliche Mietnachfrage statt lediglich beworbener Mietrenditen

• Mögliche Leerstandszeiten und Mieterwechsel

• Qualität der Hausverwaltung

• Regelmäßige Wartungs- und Reparaturkosten

• Konkurrenz durch andere Wohnungsprojekte

• Wiederverkaufsmöglichkeiten und Nachfrage am Markt

• Rechtliche und steuerliche Verpflichtungen

Ein modern gestalteter Verkaufsprospekt ist noch keine Garantie für eine rentable Investition.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, sollten Sie vor dem Kauf eine realistische Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen.

Berücksichtigen Sie dabei auch Leerstand, Verwaltungsgebühren, Reparaturen und Steuern.

9. Was ist, wenn Sie nicht in Kambodscha wohnen?

Wer eine Eigentumswohnung in Kambodscha besitzt, aber überwiegend im Ausland lebt, steht vor besonderen Herausforderungen.

Auch eine leer stehende Wohnung benötigt regelmäßige Aufmerksamkeit.

Mögliche Probleme sind:

• Wasserlecks oder defekte Leitungen

• Wartung und Reinigung der Klimaanlagen

• Strom- und Wasserrechnungen

• Reinigung und regelmäßiges Lüften

• Abstimmung mit Mietern

• Zugang für Handwerker und Dienstleister

• Kontrolle der Wohnung vor der Ankunft des Eigentümers

Regelmäßige Immobilienkontrollen und verständliche Zustandsberichte helfen dabei, Probleme frühzeitig zu erkennen, bevor größere Schäden und Kosten entstehen.

10. Wie Qunera Services Sie unterstützen kann

Qunera Services hat seinen Sitz in Phnom Penh und bietet internationale Kunden, Expats und Immobilieneigentümern praktische Unterstützung vor Ort.

Zu unseren Leistungen gehören:

• Unterstützung bei der Immobiliensuche und lokalen Organisation

• Vermittlung von Kontakten zu unabhängigen Rechtsanwälten und anderen Fachleuten

• Organisation von Immobilienbesichtigungen und Zustandskontrollen

• Koordination von Reinigungs- und Wartungsarbeiten

• Schlüsselaufbewahrung und Abstimmung mit Handwerkern

• Foto- und Videoberichte über den Zustand der Immobilie

• Vorbereitung Ihrer Wohnung vor Ihrer Ankunft

• Laufende Betreuung im Rahmen unseres Property Care Service

Die rechtliche Prüfung von Eigentumstiteln und die verbindliche Rechtsberatung sollten stets durch entsprechend qualifizierte, unabhängige Fachleute in Kambodscha erfolgen.

Ganz gleich, ob Sie bereits eine Eigentumswohnung in Phnom Penh besitzen oder einen Kauf planen: Qunera unterstützt Sie dabei, die notwendigen Aufgaben vor Ort zuverlässig zu organisieren.

Benötigen Sie Unterstützung in Kambodscha?

Property Care: https://qunera.online/de/property-care

Telegram: https://t.me/qunerapropertycare

WhatsApp: https://wa.me/855767776732

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann eine ausländische Person eine Eigentumswohnung in Kambodscha auf ihren eigenen Namen kaufen?

Ja. Eine rechtlich geeignete Eigentumswohnung kann unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen direkt auf den Namen eines ausländischen Käufers registriert werden.

Dürfen Ausländer jede beliebige Wohnung in Kambodscha kaufen?

Nein. Die Wohnung muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Nur weil sie als „Condo“ angeboten wird, bedeutet das noch nicht, dass sie für den Erwerb durch Ausländer zugelassen ist.

Dürfen Ausländer Eigentumswohnungen im Erdgeschoss besitzen?

Im Rahmen des Gesetzes über ausländisches Wohnungseigentum von 2010 grundsätzlich nicht. Auch für unterirdische Etagen gelten entsprechende Beschränkungen.

Können Ausländer eine geeignete Eigentumswohnung zu 100 % besitzen?

Ja. Eine entsprechend zugelassene Wohnung kann vollständig einem ausländischen Eigentümer gehören.

Dabei muss jedoch weiterhin die gesetzliche Obergrenze für ausländisches Eigentum im gesamten Gebäude eingehalten werden. Auch alle anderen rechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein.

Muss ich in Kambodscha leben, um eine Eigentumswohnung zu besitzen?

Das kambodschanische Recht ermöglicht ausländischen Käufern grundsätzlich den Erwerb geeigneter Eigentumswohnungen.

Ob alle Voraussetzungen erfüllt sind und welche Dokumente benötigt werden, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Vor dem Kauf sollten Sie sich insbesondere über aktuelle Anforderungen an Identitätsnachweise, Einreise und Registrierung informieren.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-Owned Buildings (2010) – Open Development Cambodia

2. Council for the Development of Cambodia – Laws and Regulations

3. Cambodia's Access to Land and Real Estate Development – Government Guide

4. 2026 Stamp Duty Exemptions – Rajah & Tann Asia

Zuletzt überprüft: Oktober 2026.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Immobiliengesetze, Verwaltungsverfahren und steuerliche Vergünstigungen können sich ändern. Lassen Sie sich vor einem Immobilienkauf stets von qualifizierten Fachleuten in Kambodscha beraten.