Да, иностранцы могут законно покупать и оформлять в собственность определённые квартиры в кондоминиумах Камбоджи. Однако законодательство устанавливает ряд важных ограничений. Имеют значение расположение недвижимости, этаж, на котором находится квартира, и юридическая форма собственности.

Если вы планируете купить квартиру в Пномпене, Сиемреапе или другом городе Камбоджи, важно разобраться в этих правилах до внесения задатка или подписания договора купли-продажи.

В этой статье мы расскажем, какие квартиры доступны иностранным покупателям, что такое Strata Title, какие действуют ограничения и на что следует обратить внимание перед покупкой.

1. Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Камбодже?

Согласно закону Камбоджи 2010 года о праве иностранцев на владение отдельными помещениями в зданиях с совместной собственностью, иностранные граждане при соблюдении установленных требований могут приобретать в собственность определённые квартиры в зарегистрированных кондоминиумах.

Это означает, что иностранец может купить подходящую квартиру и оформить её непосредственно на своё имя. Для этого не требуется регистрировать недвижимость на гражданина Камбоджи.

Однако такое право собственности распространяется на отдельную квартиру, а не на земельный участок, на котором расположено здание.

По конституции и земельному законодательству Камбоджи иностранные граждане, как правило, не могут напрямую владеть землёй.

Главное — различать право собственности на квартиру и право собственности на землю.

2. Какие квартиры могут покупать иностранцы?

Не каждая квартира, которая рекламируется как кондоминиум, подходит для оформления в собственность иностранному гражданину.

Основные законодательные ограничения:

• Ограничения по этажам. Иностранцы не могут оформлять в собственность квартиры на первом наземном этаже или в подземных этажах в рамках законодательства об иностранном владении кондоминиумами. Подходящие квартиры должны располагаться выше первого наземного этажа.

• Лимит иностранной собственности. Иностранцам, как правило, может принадлежать не более 70% общей площади частных помещений в соответствующем кондоминиуме. При этом необходимо учитывать действующие нормативные требования.

• Правильная регистрация недвижимости. Здание и конкретная квартира должны иметь необходимые правоустанавливающие документы и соответствовать установленному порядку регистрации.

• Ограничения в приграничных районах. Для кондоминиумов, расположенных в пределах 30 километров от сухопутных государственных границ Камбоджи, действуют дополнительные ограничения. Законодательством предусмотрены отдельные исключения.

Перед покупкой необходимо получить независимое подтверждение того, что выбранную квартиру действительно можно зарегистрировать на имя иностранного гражданина.

Эти требования действуют независимо от того, что обещает застройщик или агент по недвижимости.

3. Что такое Strata Title в Камбодже?

Strata Title — это официально зарегистрированное право собственности на отдельную квартиру или помещение в здании, принадлежащем нескольким собственникам.

Такая форма регистрации позволяет юридически отделить вашу квартиру от помещений и территорий общего пользования.

К общим зонам здания могут относиться:

• Коридоры и входные группы

• Лифты и лестничные клетки

• Общие зоны отдыха и другие удобства

• Инженерные системы здания

• Другие помещения совместного пользования

Владелец получает право собственности на свою квартиру и право пользоваться общими зонами в соответствии с законом и правилами кондоминиума.

Однако это не означает, что иностранный собственник получает землю под зданием в личную собственность.

Чем Strata Title отличается от других документов на недвижимость?

Договор купли-продажи, соглашение о бронировании квартиры у застройщика или выданный им внутренний сертификат не равнозначны официально зарегистрированному Strata Title.

Точно так же обозначение «кондоминиум» в рекламном объявлении само по себе не гарантирует, что квартиру можно законно оформить в собственность иностранного покупателя.

Перед внесением значительного задатка обязательно проверьте правовой статус недвижимости с помощью независимого специалиста.

4. Могут ли иностранцы покупать квартиры на первом этаже?

Как правило, нет.

Законодательство Камбоджи об иностранном владении кондоминиумами исключает возможность прямого оформления в собственность иностранцев квартир на первом наземном и подземных этажах.

Квартиры, расположенные выше первого наземного этажа, могут быть доступны для покупки при соблюдении остальных законодательных требований.

При этом важно учитывать, что нумерация этажей в разных странах и зданиях может отличаться.

Поэтому ориентироваться следует на официальное обозначение этажа в документах, а не только на информацию из рекламного буклета.

5. Могут ли иностранцы покупать дома и земельные участки?

В Камбодже действуют ограничения на прямое владение землёй иностранными гражданами.

Это особенно важно при выборе между квартирой в кондоминиуме, виллой, отдельно стоящим домом или недвижимостью в жилых комплексах, известных как borey.

Borey — это жилые комплексы, нередко закрытого типа, состоящие из частных домов, таунхаусов или вилл.

Правила приобретения квартиры со Strata Title нельзя автоматически применять к покупке виллы или дома с земельным участком.

В некоторых случаях возможны другие юридические варианты, например определённые формы долгосрочной аренды земли или недвижимости.

Однако такие договоры предоставляют иные права, чем полноценное право собственности. Перед их заключением необходима консультация профильного юриста.

Особенно осторожно следует относиться к предложениям оформить недвижимость на подставного номинального владельца или использовать неофициальные соглашения.

Такие схемы могут создавать серьёзные правовые и финансовые риски.

6. Какие налоги и дополнительные расходы возникают при покупке квартиры?

Цена квартиры — это не всегда окончательная сумма, которую придётся заплатить.

В зависимости от объекта и условий сделки могут возникнуть дополнительные расходы.

Налог при передаче недвижимости (Stamp Duty)

В Камбодже при соответствующих операциях по передаче недвижимости, как правило, применяется налог в размере 4%.

Порядок расчёта зависит от действующих налоговых правил, оценки стоимости недвижимости и возможных льгот.

На 2026 год в Камбодже были продлены отдельные налоговые льготы для определённых сделок с жилой недвижимостью, включая некоторые случаи первой покупки жилья.

Право на льготу зависит от конкретного объекта, условий приобретения и установленных государством требований.

Не следует считать, что такая льгота автоматически распространяется на любую покупку квартиры.

Юридические услуги и регистрация

Проверка документов, консультации юриста и государственная регистрация права собственности могут потребовать дополнительных расходов.

Платежи застройщику

При покупке квартиры в новостройке заранее уточните, включены ли в стоимость все налоги, расходы на передачу квартиры, подключение электричества и воды, а также другие платежи застройщику.

Расходы на содержание недвижимости

После покупки квартиры могут возникать регулярные расходы:

• Плата управляющей компании

• Техническое обслуживание и ремонт здания

• Электричество, вода и другие коммунальные услуги

• Страхование

• Применимые налоги на недвижимость или доходы от аренды

До подписания договора запросите полный расчёт стоимости приобретения и дальнейшего содержания квартиры.

7. Что необходимо проверить перед покупкой?

Независимая юридическая и техническая проверка недвижимости — один из важнейших этапов покупки.

Рекомендуем обратить особое внимание на следующие вопросы.

1. Право собственности и документы

Проверьте, кто является зарегистрированным собственником объекта.

Изучите документы на земельный участок и квартиру, её правовой статус и возможность оформления на иностранного покупателя.

2. Доля иностранной собственности

Убедитесь, что регистрация квартиры на иностранца не приведёт к превышению установленного законом лимита иностранной собственности в здании.

3. Документы застройщика

Проверьте необходимые разрешения, статус строительства, документы о завершении работ и юридическое оформление жилого комплекса.

4. Финансовые обременения

Выясните, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли задолженностей, судебных споров или других ограничений.

5. Договор купли-продажи

Поручите независимому юристу, специализирующемуся на недвижимости Камбоджи, проверить договор.

Особое внимание следует уделить:

• Порядку и срокам оплаты

• Процедуре передачи права собственности

• Срокам завершения строительства и передачи квартиры

• Условиям возврата денежных средств

• Ответственности продавца за нарушение договора

6. Управление кондоминиумом

Заранее узнайте размер платы за обслуживание здания, правила проживания, порядок ремонта и обслуживания общих зон.

Уточните, существует ли резервный фонд на капитальный ремонт и в каком состоянии находится общая инфраструктура.

7. Техническое состояние квартиры

Проверьте:

• Отсутствие протечек воды

• Работу кондиционеров

• Состояние водопровода и канализации

• Электропроводку и электрооборудование

• Качество и завершённость строительных работ

Не полагайтесь исключительно на устные обещания продавца и рекламные материалы.

8. Выгодно ли инвестировать в квартиры в Пномпене?

В Пномпене представлены различные жилые комплексы: для собственного проживания, долгосрочной аренды и иностранных покупателей.

Однако инвестиционная привлекательность существенно различается в зависимости от местоположения, качества здания и ситуации на рынке.

Перед покупкой недвижимости для инвестиций следует учитывать:

• Реальный спрос на аренду, а не только обещанную доходность

• Возможные периоды простоя без арендаторов

• Качество работы управляющей компании

• Расходы на содержание и ремонт

• Конкуренцию со стороны других жилых комплексов

• Возможность последующей продажи квартиры

• Юридические и налоговые обязательства

Красивые рекламные фотографии и обещания высокой доходности ещё не означают, что покупка окажется выгодной.

Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, заранее составьте реалистичный финансовый расчёт.

Учитывайте возможные простои, расходы на управление, ремонт и налоги.

9. Что делать, если вы живёте за пределами Камбоджи?

Для иностранных собственников, постоянно проживающих в другой стране, управление квартирой в Камбодже может стать отдельной задачей.

Даже если квартира пустует, за ней необходимо периодически присматривать.

Среди возможных проблем:

• Протечки воды и неисправности сантехники

• Необходимость обслуживания кондиционеров

• Оплата электричества и других коммунальных услуг

• Уборка и проветривание помещений

• Взаимодействие с арендаторами

• Организация доступа для мастеров

• Проверка состояния квартиры перед приездом владельца

Регулярные проверки и подробные отчёты помогают вовремя обнаружить проблемы и избежать дорогостоящего ремонта.

10. Чем может помочь Qunera Services?

Qunera Services — компания, работающая в Пномпене, Камбоджа. Мы оказываем практическую помощь иностранным клиентам, экспатам и владельцам недвижимости.

Наши услуги включают:

• Помощь в поиске недвижимости и организации необходимых встреч

• Организацию контактов с независимыми юристами и другими профильными специалистами

• Организацию осмотров и проверок недвижимости

• Координацию уборки, обслуживания и ремонта

• Хранение ключей и взаимодействие с мастерами

• Фото- и видеоотчёты о состоянии квартиры

• Подготовку недвижимости к приезду владельца

• Регулярный уход за недвижимостью в рамках сервиса Property Care

Проверку юридической чистоты недвижимости и предоставление официальных юридических заключений должны выполнять независимые квалифицированные специалисты, работающие в Камбодже.

Независимо от того, владеете ли вы уже квартирой в Пномпене или только рассматриваете возможность её покупки, Qunera поможет организовать необходимые мероприятия на месте.

Нужна помощь в Камбодже?

Уход за недвижимостью (Property Care): https://qunera.online/ru/property-care

Telegram: https://t.me/qunerapropertycare

WhatsApp: https://wa.me/855767776732

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец оформить квартиру в Камбодже на своё имя?

Да. Если квартира соответствует законодательным требованиям, её можно зарегистрировать непосредственно на имя иностранного гражданина с учётом действующих ограничений.

Могут ли иностранцы покупать любые квартиры в Камбодже?

Нет. Недвижимость должна соответствовать установленным законом требованиям. Само по себе название «кондоминиум» не гарантирует, что квартиру разрешено оформлять в собственность иностранцу.

Могут ли иностранцы покупать квартиры на первом этаже?

Как правило, нет. Закон 2010 года об иностранном владении кондоминиумами предусматривает соответствующие ограничения для первого наземного и подземных этажей.

Может ли иностранец владеть 100% квартиры?

Да. Подходящая квартира может полностью принадлежать иностранному гражданину.

Однако при этом должны соблюдаться общий лимит иностранной собственности в здании и другие требования законодательства.

Обязательно ли жить в Камбодже, чтобы владеть квартирой?

Законодательство предусматривает возможность владения определёнными квартирами иностранными гражданами.

Однако конкретные требования к покупателю, документам и оформлению сделки необходимо проверять индивидуально.

Перед покупкой следует уточнить актуальные правила въезда, подтверждения личности и регистрации недвижимости.

Источники и нормативные документы

1. Закон 2010 года о праве иностранцев владеть отдельными помещениями в зданиях с совместной собственностью — Open Development Cambodia

2. Совет по развитию Камбоджи — законы и нормативные акты

3. Государственное руководство по приобретению земли и развитию недвижимости в Камбодже

4. Налоговые льготы при передаче недвижимости в 2026 году — Rajah & Tann Asia

Последняя редакция: октябрь 2026 года.

Отказ от ответственности: Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Законодательство о недвижимости, административные процедуры и налоговые льготы могут изменяться. Перед покупкой недвижимости рекомендуем проконсультироваться с квалифицированными специалистами в Камбодже.