柬埔寨指南

为您提供在柬埔寨生活、投资和创业的实用指南。

 
柬埔寨金边城市全景，展示现代住宅高楼和新建公寓项目。

外国人可以在柬埔寨购买公寓吗？2026年实用指南

外国人可以在柬埔寨合法购买和拥有公寓吗？答案是可以，但必须符合特定的法律条件。

根据柬埔寨的相关法律，外国人可以购买符合规定的分层产权公寓（Strata Title Condominium），并以自己的名义登记产权。但是，外国人对土地的所有权受到限制，而且并非所有公寓都符合外国人购买的资格。

对于计划在金边、暹粒或柬埔寨其他城市购房的外国投资者而言，在支付定金或签署购房合同之前，了解这些规定非常重要。

本指南将介绍外国人在柬埔寨购买公寓的主要法律要求、分层产权制度、税费、购房风险及注意事项。

1. 外国人可以在柬埔寨合法拥有房地产吗？

可以，但需要区分公寓产权与土地所有权。

根据柬埔寨2010年颁布的《外国人在共有建筑物私人单元中享有所有权的法律》，符合条件的外国人可以购买并拥有依法登记的共有建筑物内的私人单元。

这意味着，外国买家可以在符合规定的情况下，以自己的名义登记公寓产权，而不需要借用柬埔寨公民的姓名。

但是，外国人通常不能直接拥有柬埔寨的土地。

因此，购买一套具有合法分层产权的公寓，与购买一块土地或一栋独立别墅，在法律上存在重要区别。

2. 外国人可以购买哪些类型的公寓？

并非所有被称为“Condominium”的住宅项目都符合外国人购买的法律要求。

主要限制包括：

  • 楼层限制： 外国人不能根据该产权制度购买底层（Ground Floor）或地下楼层的私人单元。符合条件的公寓必须位于底层以上。

  • 外国人持有比例限制： 外国人在同一共有建筑物中持有的私人单元总面积通常不得超过全部私人单元总面积的70%。

  • 产权登记要求： 公寓所在建筑及相应单元必须符合分层产权的法定登记条件。

  • 边境地区限制： 距离柬埔寨陆地边境30公里以内的共有建筑物一般受到特别限制，但法律规定的例外情况可能适用。

因此，即使开发商表示某个项目欢迎外国买家，也不能自动证明该公寓可以合法登记在外国人名下。

在签署购房合同之前，建议由独立的柬埔寨房地产律师核实项目的法律资格和产权登记情况。

3. 什么是 Strata Title（分层产权）？

Strata Title（分层产权） 是柬埔寨公寓产权制度中的重要概念。

它允许业主对共有建筑物中的特定私人单元享有独立登记的产权。

例如，一栋公寓楼可能包括：

  • 独立住宅单元

  • 公共走廊

  • 电梯和楼梯

  • 大堂和公共入口

  • 公共设施

  • 其他共享空间

私人单元与公共区域在法律上的权利和管理方式有所不同。

外国人可以依法拥有符合条件的私人单元，并根据有关规定享有使用公共区域的权利。

但是，购买公寓并不意味着外国业主同时获得建筑物所在地块的土地所有权。

Strata Title 与普通购房合同有什么区别？

开发商提供的预售合同、预订协议或内部产权证明，并不一定等同于政府登记的正式分层产权证书。

即使建筑物在广告中被称为“Condominium”，也不代表它已经完成分层产权登记。

购买之前，应确认：

  • 建筑物是否依法登记为共有建筑物

  • 目标公寓是否符合外国人持有条件

  • 是否可以办理正式产权转移

  • 是否存在抵押、债务或其他法律限制

产权文件的独立审核是购房过程中不可忽视的一步。

4. 外国人可以购买底层公寓吗？

通常不可以。

根据柬埔寨2010年的外国人公寓所有权法律，外国人不能通过该制度拥有底层或地下楼层的私人单元。

位于底层以上的公寓可能符合购买条件，但仍需满足其他法律要求。

需要注意，不同国家及开发商对楼层的编号方式可能不同。

因此，购房者应确认建筑物的正式楼层划分，而不是仅根据销售广告中标注的楼层数字作出判断。

5. 外国人可以购买土地或独立别墅吗？

外国人通常不能直接以个人名义拥有柬埔寨土地的永久所有权。

这一限制对于购买别墅、独立住宅及 Borey（柬埔寨常见的封闭式住宅社区）尤其重要。

购买具有合法分层产权的公寓，与购买包含土地的独立住宅并不相同。

某些情况下，外国人可能考虑长期租赁等其他法律安排。

不过，这些安排所提供的权利与永久产权不同，并且存在不同的合同和法律风险。

对于涉及当地人代持、非正式产权协议或复杂公司结构的交易，购房者应特别谨慎，并寻求独立法律意见。

6. 在柬埔寨购买公寓需要支付哪些税费？

购房广告中的价格并不一定代表最终的全部成本。

根据具体交易情况，买方还可能承担以下费用。

房地产转让税

柬埔寨相关房地产交易通常涉及4%的产权转让印花税，但具体计算方式及是否适用优惠政策，应根据现行税法和交易条件确定。

2026年，柬埔寨延长了部分住宅房地产交易的印花税减免政策。

其中可能涉及首次购房、符合条件的公寓以及特定价值范围的住宅交易。

重要提醒： 这些优惠并非自动适用于所有外国买家或所有房地产交易。

购房前应请专业人员确认具体资格和税费金额。

法律及登记费用

购房者可能需要支付：

  • 房地产律师费用

  • 产权调查费用

  • 官方登记费用

  • 文件翻译或认证费用

  • 其他必要的行政费用

开发商收取的费用

购买新建公寓时，需要确认开发商报价是否已经包含税费、交房费用、设施连接费用及其他合同约定的收费项目。

持有期间的费用

公寓业主还可能承担：

  • 物业管理费

  • 公共设施维护费

  • 水电费用

  • 保险费

  • 适用的房地产税

  • 租金收入相关税费

建议在签约之前，要求开发商或卖方提供详细的购房成本清单。

7. 购买公寓之前应该检查什么？

房地产尽职调查（Due Diligence）是保护购房者权益的重要环节。

建议重点检查以下事项。

1. 产权真实性

核实卖方身份、产权登记资料以及该公寓是否能够合法转让给外国人。

2. 外国人产权比例

确认该建筑物尚有足够的外国人产权额度，并满足法定比例限制。

3. 开发商和建筑文件

检查必要的建筑许可、项目登记资料、建设进度及交付情况。

4. 抵押和债务

确认公寓是否存在抵押、未清偿债务、产权纠纷或其他限制。

5. 购房合同

由独立的柬埔寨房地产律师审核付款条件、产权转移程序、交房日期、违约责任及退款条款。

6. 物业管理

了解管理公司的情况、物业费用、公共设施维护责任以及建筑物的实际运营情况。

7. 房屋实际状况

在现场检查或委托检查时，应注意：

  • 墙面和天花板是否漏水

  • 空调系统是否正常

  • 水管和排水系统是否存在问题

  • 电气设施是否安全

  • 装修和家具是否符合约定

  • 是否存在尚未完成的施工项目

不要仅根据宣传照片或销售人员的口头承诺决定购买。

8. 在金边购买公寓值得投资吗？

金边拥有各种类型的公寓项目，包括适合自住、长期出租以及国际买家的住宅。

但不同项目的投资表现可能差异很大。

在作出投资决定之前，建议考虑：

  • 真实的租赁需求

  • 可能出现的空置期

  • 租金水平及市场竞争

  • 物业管理质量

  • 长期维修和维护费用

  • 房地产市场流动性

  • 未来出售的难易程度

  • 税务和法律义务

开发商宣传的高租金回报率并不等于实际可实现的收益。

如果购买公寓用于出租，应根据保守的租金预测，计算扣除空置期、物业管理、维修和税费之后的净收益。

房地产投资始终存在风险，不应只根据宣传材料作出决定。

9. 如果业主不住在柬埔寨怎么办？

对于长期居住在海外的公寓业主而言，远程管理房地产可能面临一些实际困难。

即使房屋暂时无人居住，也可能发生：

  • 水管漏水

  • 空调故障

  • 电气问题

  • 潮湿或霉菌

  • 物业费用未支付

  • 家具或设备损坏

  • 租客搬入或搬出的协调问题

因此，定期检查、物业维护及可靠的现场联系人非常重要。

专业的物业照看服务可以协助业主及时了解房屋状况，安排维修，并通过照片或视频报告提供信息。

10. Qunera Services 如何提供帮助？

Qunera Services 位于柬埔寨首都金边（Phnom Penh）。

我们为国际客户、外国投资者、外籍居民及海外房产业主提供当地实际事务协助。

我们的服务包括：

  • 协助寻找房地产及协调当地看房

  • 联系独立房地产律师及相关专业人士

  • 安排公寓现场检查

  • 协调清洁与维护

  • 钥匙管理及服务人员进入安排

  • 提供照片和视频检查报告

  • 协调维修人员

  • 在业主抵达前准备公寓

  • 定期物业照看（Property Care）

产权审核、法律意见及税务建议应由具备相应资质的独立专业人士提供。

无论您已经在金边拥有公寓，还是正在考虑购买，我们都可以帮助协调当地的实际事务。

需要柬埔寨当地协助？

官方网站：https://qunera.online

WhatsApp：https://wa.me/855767776732

Telegram：https://t.me/qunerapropertycare

常见问题（FAQ）

外国人可以在柬埔寨以自己的名义购买公寓吗？

可以。符合柬埔寨法律规定的公寓私人单元可以登记在外国人名下，但必须满足楼层、产权登记和外国人持有比例等要求。

外国人可以购买柬埔寨的任何公寓吗？

不可以。只有符合相关法律及登记要求的公寓才适合外国人直接持有。

外国人可以购买底层公寓吗？

通常不可以。2010年法律对底层和地下楼层的外国人直接所有权作出了限制。

外国人可以拥有公寓的100%产权吗？

外国人可以依法拥有某个符合条件的私人公寓单元的全部产权，但整栋建筑物仍受到外国人持有比例及其他法律限制。

购买柬埔寨公寓必须长期居住在当地吗？

外国人可以在符合规定的情况下持有公寓产权，但实际交易中的身份验证、签署文件和产权登记程序需要根据具体情况确认。

在柬埔寨购买公寓是否自动获得长期签证？

不会。房地产所有权和移民居留资格属于不同的法律问题。购买公寓本身并不自动赋予外国人长期签证或工作许可。

法律资料与参考来源

  1. 柬埔寨《外国人在共有建筑物私人单元中享有所有权的法律》（2010年）。

  2. 柬埔寨发展理事会（Council for the Development of Cambodia）有关房地产和土地的法律资料。

  3. 柬埔寨有关房地产所有权登记和分层产权的政府指导资料。

  4. 柬埔寨经济财政部2026年房地产转让印花税优惠政策及相关专业法律解读。

最后更新：2026年10月。

免责声明： 本文仅供一般信息参考，不构成法律、税务或投资建议。柬埔寨法律、政府程序及税收优惠政策可能发生变化。签署合同或购买房地产之前，请咨询具备相应资质的柬埔寨法律及税务专业人士。