Oui, les étrangers peuvent légalement acheter et posséder certains appartements en copropriété au Cambodge. Toutefois, la législation cambodgienne impose des restrictions importantes concernant l'emplacement, l'étage et le statut juridique des biens accessibles aux acheteurs étrangers.

Pour les acheteurs internationaux qui envisagent d'acquérir un appartement à Phnom Penh, Siem Reap ou dans d'autres villes du Cambodge, il est essentiel de comprendre ces règles avant de verser un acompte ou de signer un contrat d'achat.

Ce guide explique comment fonctionne la propriété immobilière pour les étrangers, ce qu'est un titre de copropriété (strata title), quelles restrictions s'appliquent et quelles vérifications effectuer avant un achat.

1. Les étrangers peuvent-ils légalement posséder un bien immobilier au Cambodge ?

En vertu de la loi cambodgienne de 2010 relative aux droits de propriété des étrangers sur les unités privatives des immeubles en copropriété, les ressortissants étrangers remplissant les conditions légales peuvent posséder certaines unités privatives dans des immeubles en copropriété enregistrés.

Un acheteur étranger peut donc, sous certaines conditions, acquérir un appartement en son propre nom, sans devoir recourir à un prête-nom cambodgien.

Toutefois, ce droit de propriété concerne les unités privatives admissibles, et non le terrain sur lequel se trouve l'immeuble.

En règle générale, les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrains au Cambodge, conformément au cadre constitutionnel et foncier du pays.

La distinction essentielle est donc celle entre la propriété d'un appartement et la propriété du terrain.

2. Quels appartements les étrangers peuvent-ils acheter ?

Tous les appartements présentés comme des condominiums ne sont pas nécessairement accessibles à la propriété étrangère.

Les principales restrictions légales comprennent :

• Restrictions liées à l'étage : les étrangers ne peuvent pas posséder d'unités situées au rez-de-chaussée ou en sous-sol dans le cadre de ce régime juridique. Les appartements admissibles doivent se trouver au-dessus du rez-de-chaussée.

• Limite de propriété étrangère : la part détenue par des étrangers est généralement limitée à 70 % de la superficie totale des unités privatives d'un immeuble en copropriété admissible, conformément à la réglementation applicable.

• Enregistrement juridique : l'immeuble et l'appartement doivent disposer d'une structure de propriété et d'enregistrement appropriée.

• Restrictions géographiques : des restrictions particulières concernent les immeubles en copropriété situés à moins de 30 kilomètres des frontières terrestres du Cambodge, sous réserve des exceptions applicables.

Avant tout achat, il est recommandé d'obtenir une confirmation indépendante que l'appartement concerné peut légalement être enregistré au nom d'un étranger.

Ces exigences s'appliquent indépendamment des affirmations figurant dans les annonces des promoteurs ou des agents immobiliers.

3. Qu'est-ce qu'un « strata title » au Cambodge ?

Le strata title est un titre de propriété enregistré qui établit la propriété individuelle d'une unité privative située dans un immeuble en copropriété.

Il permet de distinguer l'appartement appartenant à un propriétaire des parties communes utilisées par plusieurs copropriétaires.

Selon l'immeuble, ces parties communes peuvent comprendre :

• Les couloirs et les entrées

• Les ascenseurs et les escaliers

• Les équipements partagés

• Les infrastructures communes du bâtiment

• Les autres espaces gérés collectivement

Les propriétaires étrangers peuvent détenir des droits sur leur appartement et bénéficier de droits d'utilisation des parties communes, conformément à la législation applicable et au règlement de copropriété.

Toutefois, ces droits ne leur confèrent pas la pleine propriété du terrain situé sous l'immeuble.

Strata title et autres documents immobiliers

Un contrat de vente, un accord de réservation avec un promoteur ou un certificat interne de propriété ne constitue pas automatiquement un strata title enregistré auprès des autorités compétentes.

De même, le fait qu'un appartement soit commercialisé comme un condominium ne garantit pas qu'il puisse légalement être acquis en pleine propriété par un étranger.

Il est essentiel de faire vérifier indépendamment le statut du titre avant de verser un acompte important.

4. Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement au rez-de-chaussée ?

En règle générale, non.

La législation cambodgienne relative à la propriété des appartements par les étrangers exclut les unités situées au rez-de-chaussée et en sous-sol de ce régime de propriété directe.

Les appartements situés aux étages supérieurs peuvent être admissibles, à condition de respecter les autres exigences légales.

La numérotation des étages pouvant varier selon les pays et les immeubles, les acheteurs doivent vérifier la désignation officielle de l'étage plutôt que de se fier uniquement aux brochures commerciales.

5. Les étrangers peuvent-ils acheter une maison ou un terrain ?

La propriété directe des terrains par des étrangers est généralement restreinte au Cambodge.

Cette distinction est particulièrement importante lorsqu'on compare les immeubles en copropriété aux villas, aux maisons individuelles et aux propriétés situées dans des ensembles résidentiels sécurisés appelés boreys.

Un acheteur étranger ne doit pas supposer que l'acquisition d'une villa obéit aux mêmes règles que celle d'un appartement bénéficiant d'un strata title.

D'autres solutions juridiques, notamment certains baux de longue durée, peuvent être envisageables selon les circonstances. Toutefois, elles confèrent des droits différents et nécessitent des conseils juridiques spécialisés.

Une prudence particulière s'impose face aux montages impliquant des prête-noms ou des accords informels de propriété.

6. Quels impôts et frais s'appliquent à l'achat d'un appartement ?

Le prix affiché d'un appartement ne représente pas nécessairement son coût total d'acquisition.

Selon la transaction, plusieurs dépenses supplémentaires peuvent s'ajouter.

Droits de mutation immobilière

Le Cambodge applique généralement une taxe de transfert immobilier de 4 % aux transactions concernées, sous réserve des règles fiscales, méthodes d'évaluation et exonérations applicables.

Pour 2026, le Cambodge a prolongé certains avantages fiscaux liés aux droits de mutation pour des transactions résidentielles admissibles, notamment certains premiers achats immobiliers.

L'éligibilité dépend de plusieurs facteurs, dont le type de bien, les modalités d'acquisition et les conditions fixées par les autorités.

Il ne faut donc pas supposer que tout achat d'appartement bénéficie automatiquement d'une exonération.

Frais juridiques et d'enregistrement

Les services d'un avocat indépendant, la vérification des documents et les procédures d'enregistrement de la propriété peuvent entraîner des frais supplémentaires.

Frais du promoteur et charges contractuelles

Pour les logements neufs, il convient de vérifier si le prix annoncé comprend les taxes applicables, les frais de livraison, les raccordements aux services publics et les autres frais imposés par le promoteur.

Dépenses récurrentes

Les propriétaires peuvent également devoir payer des charges de copropriété, des frais d'entretien, les services publics, des assurances ainsi que certains impôts liés à la propriété ou aux revenus locatifs.

Avant l'achat, demandez un décompte détaillé du coût total de possession.

7. Quelles vérifications effectuer avant d'acheter ?

Une vérification préalable indépendante, ou due diligence, constitue l'une des étapes les plus importantes d'une acquisition immobilière.

Nous recommandons notamment les contrôles suivants.

1. Propriété et titre juridique

Vérifiez l'identité du propriétaire enregistré, les documents fonciers et immobiliers pertinents, le statut du titre ainsi que la possibilité de transférer légalement le bien à un acquéreur étranger.

2. Quota de propriété étrangère

Confirmez que l'enregistrement de l'appartement au nom d'un étranger respecte le pourcentage maximal de propriété étrangère applicable à l'immeuble.

3. Documents du promoteur et de l'immeuble

Examinez les autorisations pertinentes, l'état de la construction, les documents d'achèvement et la structure juridique du projet.

4. Obligations financières existantes

Vérifiez l'existence éventuelle d'hypothèques, de sûretés, de charges impayées, de litiges ou d'autres restrictions affectant le bien.

5. Contrat d'achat

Faites examiner le contrat par un avocat cambodgien indépendant spécialisé dans l'immobilier, notamment les conditions de paiement, la procédure de transfert, les dates de livraison, les remboursements et les recours en cas de défaillance du vendeur.

6. Gestion de l'immeuble

Renseignez-vous sur les charges, les modalités d'entretien, le règlement de copropriété, les fonds de réserve et l'état des équipements communs.

7. État réel du logement

Contrôlez notamment les éventuelles infiltrations d'eau, les systèmes de climatisation, la plomberie, les installations électriques et les travaux inachevés.

Ne vous fiez pas uniquement aux promesses verbales ou aux documents publicitaires.

8. Acheter un appartement à Phnom Penh est-il un bon investissement ?

Phnom Penh propose différents types de résidences en copropriété, destinées notamment aux propriétaires occupants, aux locataires de longue durée et aux acheteurs internationaux.

Cependant, les performances d'un investissement peuvent varier considérablement selon l'immeuble et son emplacement.

Les acheteurs devraient prendre en considération :

• La demande locative réelle plutôt que les rendements annoncés

• Les périodes de vacance et la rotation des locataires

• La qualité de la gestion de l'immeuble

• Les dépenses d'entretien récurrentes

• La concurrence des autres projets immobiliers

• La liquidité du marché et les perspectives de revente

• Les obligations légales et fiscales

Un appartement présenté dans une brochure attrayante ne constitue pas automatiquement un investissement rentable.

Avant d'acheter pour louer, établissez une estimation réaliste des flux de trésorerie en tenant compte des périodes sans locataire, des charges de gestion, des réparations et des impôts.

9. Que se passe-t-il si vous vivez en dehors du Cambodge ?

Pour les propriétaires résidant à l'étranger, la gestion d'un appartement au Cambodge peut être complexe.

Même un logement inoccupé nécessite une surveillance occasionnelle.

Les problèmes possibles comprennent :

• Les fuites d'eau et les pannes de plomberie

• L'entretien de la climatisation

• Le paiement de l'électricité et des services publics

• Le nettoyage et l'aération

• La coordination avec les locataires

• L'accès des artisans et des prestataires

• Les inspections avant l'arrivée du propriétaire

Des visites régulières et des rapports détaillés permettent de détecter les problèmes d'entretien avant qu'ils ne deviennent coûteux.

10. Comment Qunera Services peut vous aider

Qunera Services est basée à Phnom Penh, au Cambodge, et propose une assistance locale aux clients internationaux, expatriés et propriétaires immobiliers.

Nos prestations comprennent :

• La recherche immobilière et la coordination locale

• La mise en relation avec des avocats indépendants et d'autres spécialistes

• L'organisation d'inspections immobilières

• La coordination du nettoyage et de l'entretien

• La conservation des clés et la coordination des interventions

• Les rapports photo et vidéo

• La préparation du logement avant l'arrivée du propriétaire

• Les services réguliers de Property Care

La vérification des titres de propriété et les conseils juridiques doivent être confiés à des professionnels cambodgiens indépendants dûment qualifiés.

Que vous possédiez déjà un appartement à Phnom Penh ou que vous envisagiez un achat, Qunera peut vous aider à organiser l'assistance pratique sur place.

Besoin d'une assistance locale au Cambodge ?

Property Care : https://qunera.online/fr/property-care

Telegram : https://t.me/qunerapropertycare

WhatsApp : https://wa.me/855767776732

Questions fréquentes

Un étranger peut-il posséder un appartement au Cambodge en son propre nom ?

Oui. Les appartements remplissant les conditions légales peuvent être enregistrés au nom d'un ressortissant étranger, sous réserve des restrictions applicables.

Les étrangers peuvent-ils acheter n'importe quel appartement au Cambodge ?

Non. Le bien doit satisfaire aux exigences juridiques pertinentes. Le simple fait qu'il soit présenté comme un condominium ne garantit pas son admissibilité.

Les étrangers peuvent-ils posséder un appartement au rez-de-chaussée ?

En règle générale, non, dans le cadre de la loi de 2010 sur la propriété des appartements par les étrangers. Des restrictions concernent également les unités situées en sous-sol.

Un étranger peut-il posséder 100 % d'un appartement admissible ?

Oui. Un acquéreur étranger peut posséder la totalité d'une unité privative admissible, tandis que l'immeuble reste soumis au quota global de propriété étrangère et aux autres obligations légales.

Faut-il résider au Cambodge pour y posséder un appartement ?

Le cadre juridique permet la propriété étrangère admissible, mais les conditions individuelles, les documents et les procédures de transaction doivent être vérifiés. Il convient de demander conseil sur les éventuelles exigences d'entrée dans le pays, d'identification et d'enregistrement.

Sources et références juridiques

1. Loi de 2010 sur les droits de propriété des étrangers concernant les unités privatives des immeubles en copropriété — Open Development Cambodia.

2. Council for the Development of Cambodia — Laws and Regulations.

3. Cambodia's Access to Land and Real Estate Development — Guide gouvernemental.

4. 2026 Stamp Duty Exemptions — Rajah & Tann Asia.

Dernière révision : octobre 2026.

Avertissement : cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les lois immobilières, les procédures administratives et les avantages fiscaux peuvent évoluer. Consultez toujours des professionnels cambodgiens qualifiés avant d'effectuer un achat.